[ME분석] 2%초반 고정금리 갈아타기 대출 내달 출시 배경
[ME분석] 2%초반 고정금리 갈아타기 대출 내달 출시 배경
  • 김기영 기자
  • 승인 2019.07.24 11:25
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기존 LTV 70%·DTI 60% 적용...9억 이상 주택은 배제
주금공 '미반환 전세금 우선지급' 프로그램도 올해중 도입
고정금리 대출자 대환 수요는 포함 안돼 형평성 논란도

[메가경제 김기영 기자] 최근 글로벌 경기침체 우려, 기준금리 인하 등으로 시장금리가 낮게 유지되고 장단기 금리가 역전되면서 낮은 이자의 고정금리로 갈아타기(대환)를 원하는 주택담보대출 보유자가 늘어나고 있다.

금융당국으로서도 이런 기회를 가계부채 관리측면에서 고정금리 대출을 확대하여 향후 금리 상승에 따른 위험을 선제적으로 축소할 수 있는 기회로 활용할 필요가 있다.

이런 현실을 감안해, 금융당국이 기존 대출한도를 유지한 채 연 2% 초반의 장기·고정금리로 갈아탈 수 있는 주택담보대출(주담대)이 다음 달 출시할 예정이어서 관심을 모으고 있다.

다만 기존 주담대의 고정금리 대환 지원은 9억원을 넘는 주택은 해당사항이 없다. '부부합산 연 소득 7천만원'처럼 소득에도 제한을 둘 참이다.

금융위원회와 금융감독원은 23일 손병두 금융위 부위원장 주재로 ‘주택금융개선 태스크포스(TF)’ 첫 회의를 열고 이같은 '대환용 정책 모기지(가칭)'를 제공키로 했다.

 

지난 22일 오후 서울 여의도의 한 시중은행 영업점에 5년 고정금리 적용 주택자금대출과 관련된 안내문이 게시돼 있다. [사진= 연합뉴스]
지난 22일 오후 서울 여의도의 한 시중은행 영업점에 5년 고정금리 적용 주택자금대출과 관련된 안내문이 게시돼 있다. [사진= 연합뉴스]

 

이는 최근 금리 하락으로 장·단기금리가 역전, 단기금리(코픽스)를 따라 움직이는 변동금리 대출보다 장기금리(금융채 5년물)를 기준으로 삼는 고정금리 대출이 유리해지면서 고정금리 대환 수요가 늘어난데 따른 조치다.

하지만 현재 대출규제가 엄격히 적용되고 있어 대환이 쉽지 않다는 목소리가 나오고 있다. 대환대출은 연장과 달리 '신규대출'에 해당되어 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 강화된 수준으로 적용되고 있기 때문이다. 결국 기존 LTV·DTI에 변동금리로 빌린 대출자는 대출금 일부를 갚지 않으면 고정금리로 갈아타기 어려운 상황에 직면한다.

현재는 새로운 잔액기준코픽스, 월상환고정, 금리상승폭 제한 주택담보대출 등으로의 대환에 한정하여 대출한도 감소 없이 대환을 허용하고 있다.

금융위는 이런 문제를 해결하기 위한 개선방향으로 ‘저금리 갈아타기 주담대 상품’을 내달 내놓기로 했다. 기존 대출한도를 유지하면서 변동금리 대출을 장기·저리·고정금리로 갈아탈 수 있는 정책 모기지를 마련, 주택금융공사(주금공)를 통해 저가주택을 보유한 서민·실수요자에게 공급하기로 했다.

 

[출처= 금융위원회]
기존 안심전환대출과 내달 출시될 대환 정책 모기지 비교. [출처= 금융위원회]

 

이 상품은 현행 주금공 정책 모기지처럼 규제 강화 전 수준의 LTV(70%)와 DTI(60%)가 적용된다. 다만 기존 변동금리 대출을 갚는 데 따른 중도상환수수료(최대 1.2%)는 내야 한다. 정책 모기지 한도도 이 수수료를 고려해 1.2%까지 증액할 수 있다.

일정 기간 고정금리가 적용되다가 변동금리로 바뀌거나, 5년마다 금리가 변동하는 형태의 '준고정금리' 상품도 대환 대상이다. 준고정금리는 대환대상과 범위는 추후 결정하기로 했다.

3억원에 20년 만기 대출자를 기준으로 현재의 변동금리(3.5%)에서 저리의 고정금리(2.4%)로 갈아타면 원리금 상환액이 월 173만9천원에서 157만5천원으로 줄어든다고 금융위는 예시했다.

대환용 정책 모기지의 구체적 요건, 공급 규모, 지원 요건 등은 TF가 확정해 다음 달 말 출시할 계획이다.

다만 비슷한 개념의 '안심전환대출'이 2.5∼2.6%로 공급됐던 만큼, 이번 대환 정책 모기지 금리는 이보다 낮은 연 2% 초반으로 공급될 예정이다.

다른 정책 모기지(보금자리론 기준 부부합산 7천만원, 신혼부부 8천500만원, 다자녀 1억원)를 참고해 소득 요건도 둔다. 9억원 이상은 '고가 주택'으로 보고 대상에서 배제한다.

대환모기지가 출시되면 기존의 변동금리 및 준고정금리 대출 이용자는 낮은 수준의 고정금리 대환을 통해 금리부담을 경감할 수 있을 것으로 금융위는 기대하고 있다.

 

[출처= 금융위원회]
'주택금융개선 태스크포스(TF)'의 추진과제와 추진계획. [출처= 금융위원회]

 

하지만 이번 갈아타기 정책 모기지 출시를 앞두고 벌써부터 형평성 논란이 제기되고 있다. 이번 대환 모기지는 변동금리 대출을 고정금리로 바꿔줌으로써 금리변동의 위험을 제거하려는 것이 목표여서 기존 고정금리 대출자는 포함되지 않는다.

그런데 시중 고정금리가 사상 최저 수준으로 떨어지면서 기존 고정금리 대출자들의 대환 수요도 꾸준히 증가하고 있다. 가계의 이자 부담을 줄여준다는 차원에서 고정금리 대출자에게도 대환의 기회가 마련돼야 한다는 목소리가 높아지는 이유다.

손 부위원장은 "시장금리 추이를 보면서 기존 이용자의 이자 상환 부담을 줄이고 대출구조를 개선할 다른 대안도 살펴보겠다"고 말했다.

이날 ‘주택금융개선 T/F 회의’에서는 또 전세금 반환보증 프로그램 확대 방안과 전세 세입자의 보증금 보호 강화 방안도 검토됐다.

우선 주금공이 전세금을 우선 지급하고 임대인에게서 채권을 회수하는 프로그램이 올해 안에 도입된다. 최근 갭투자자 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 거부하는 사례가 속출하는 데 따른 것이다.

특히 이런 사례는 빌라와 다가구주택 등에 많은데, 정작 이들 주택은 전세금반환보증 가입이 어려운 실정이 지적되고 있다. 이에 따라 주금공 대출 이용자의 반환보증료 부담은 축소하고 다가구, 빌라 등에 거주하는 세입자도 가입이 가능하도록 검토하기로 했다.

전세대출을 받을 때 반환보증 가입 여부를 의무적으로 확인토록 하는 방안도 검토한다. 반환보증에 가입하려면 등기부등본이나 전입세대열람원을 봐야 하고, 이 과정에서 선순위 대출이나 전세금이 많은 '고위험 대출'을 알아챌 수 있기 때문이다.

 


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