[ME분석] 분양가 상한제 '강남4구+마용성' 동별 지정에 '희비'...집값 잡힐까
[ME분석] 분양가 상한제 '강남4구+마용성' 동별 지정에 '희비'...집값 잡힐까
  • 김기영 기자
  • 승인 2019.11.07 01:47
  • 댓글 0
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8일부터 27개동 상한제 적용...강남4구 집중
상한제 지역 94곳 8만4천가구 재건축 후폭풍
부산 전역, 고양·남양주 대부분 대상지 해제

[메가경제 김기영 기자] 민간택지 분양가 상한제가 4년7개월만에 부활한다. 정부의 1차 분양가 상한제 적용은 집값 불씨 지역에 대한 동 단위 정밀타격이었다.

이에 정부의 바람대로 집값이 잡힐 수 있을지, 아니면 일각의 우려처럼 풍선효과 우려가 현실화될지 시선이 집중되고 있다.

정부가 서울의 강남 4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동) 지역 중에서 주택 분양이 주변 집값을 자극할 가능성이 높은 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정했다.

앞서 국토교통부는 투기과열지구에서 분양가 상한제 적용 지역을 지정할 수 있도록 요건을 완화했다. 그러나 막상 1차 발표에서는 분양가 상한제 대상지역이 예상보다 적었다. 과천과 분당 등 서울 외 수도권 투기과열지구에서는 이번엔 대상지가 하나도 없었다.

 

[자료출처= 국토교통부]
서울 강북의 대표적 재개발 구역인 용산구 한남3구역. [자료출처= 국토교통부]

 

국토교통부는 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 분양가상한제 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표했다.

국토부가 이날 지정한 민간택지 분양가 상한제 대상지는 서울 강남4구에서만 22개 동이 집중됐다. 강남 4구는 전체 45개 동 중 절반에 가까운 동이 지정됐다.

그러나 강남 4구와 마용성 4개동을 제외한 다른 지역에서는 영등포구 여의도동이 유일했다. 마용성 중 마포구는 1개동, 용산구는 2개동, 성동구는 1개동이었다.

연합뉴스에 따르면, 이번에 일부 과열지역은 상한제 대상에서 빠지면서 일각에서는 형평성 논란도 제기되고 있다. 상한제 지정 가능성이 높아 보였던 과천이 제외된 것은 그 대표적이다.

국토부에 따르면 서울시내 전체 재건축·재개발 정비사업 추진 단지는 총 332곳, 30만 가구에 달한다. 부동산114 조사를 보면 서울 27개동에서 추진위원회를 설립했거나 안전진단을 통과한 재건축 단지(재개발 제외)만 어림잡아 94곳 8만4천여 가구에 이른다.

이중 강남 4구 대상 단지가 89곳, 8만1천여 가구에 이를 정도로 강남 4구에 대부분 집중돼 있다.

 

서울시 민간택지 분양가 상한제 적용 지역. [그래픽= 연합뉴스]
서울시 민간택지 분양가 상한제 적용 지역. [그래픽= 연합뉴스]

 

여기에다 추진위 설립을 추진하고 있거나 예비안전진단을 신청했지만 통과하지 못한 '잠재적' 재건축 단지나 재개발 사업지까지 포함하면 대상 단지는 이보다 훨씬 늘어날 것으로 보인다.

국토부가 자체 집계로 27개동에서 상한제 적용을 받게 될 재건축·재개발 단지와 일반분양 사업지는 약 90곳, 9만8천가구 정도로 추산됐다.

이번 대상지 선정과 관련, 국토부는 “분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위로 ‘핀셋’ 지정함으로써 시장에 미치는 영향을 최소화했다”고 밝혔다.

 

[자료출처= 국토교통부]
[자료출처= 국토교통부]

 

이번 지정안은 지난 8월 제도개선 발표 이후 지난달 1일 보완방안 발표에 이어 이달 1일 관계장관회의(녹실회의) 등 관계부처 간 협의를 거쳐 마련됐다.

국토부는 지정된 지역을 전반적으로 검토한 결과 경기도 고양시와 남양주시 중 일부 지역을 제외한 지역과, 부산광역시 동래구·수영구·해운대구 전 지역에 대해서는 조정대상지역을 해제한다고 밝혔다.

이에 따라 고양시 중에서는 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등 7개 지구가, 남양주시 중에서는 다산동과 별내동이 여전히 조정대상지역에 남았다.

기존 전체 조정대상지역은 서울 25개구를 비롯, 고양·남양주·용인수지·용인기흥·수원팔달 등 경기 13개, 동래·수영·해운대 등 부산 3개, 세종 등 모두 42개 지역이었다.

조정대상지정 및 해제 효력 발생은 오는 8일부터 발생한다.

 

[자료출처= 국토교통부]
민간택지 분양가 상한제 지정 절차. [자료출처= 국토교통부]

 

국토부는 민간택지 분양가 상한제가 적용된 지역은 최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로, 지정 요건 충족 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 핀셋 지정하기로 했다고 설명했다.

국토부는 지난달 1일 발표한 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’에서 ‘핀셋’ 지정 방향을 밝힌 바 있다.

이에 앞서 국토부는 8.2부동산 대책에서 민간택지 내 적용지역 지정기준을 강화했다.

주택가격과 관련한 필수요건을 ‘최근 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과’에서 ‘주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역’으로 변경했다.

분양가격과 관련한 선택요건도 ‘최근 1년 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과’에서 ‘최근 1년 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과’로 바꿨다.

[자료출처= 국토교통부]
고양시와 남양주시 월간 주택가격 변동률(%). [자료출처= 국토교통부]

 

기존 선택요건 중 ‘최근 2개월 청약경쟁률 월평균 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1 유지)’와 ‘최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가’ 기준은 그대로 유지했다.

민간택지 내 분양가 상한제 적용 지정기준은 필수요건에다 선택요건을 더해 나온 정량요건을 기준으로 판단한다.

국토부는 서울지역 선별 기준을 밝혔다. 서울 전 지역(25개구)은 이같은 적용지역 지정 법정 요건을 모두 충족했으나, 이번 지정에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다고 밝혔다.

그 결과, 강남·서초·송파·강동 4개 구와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개 구가 지정 검토 대상으로 우선 선별됐다는 설명이다.

서울 내 다른 지역 및 서울 외 투기과열지구인 과천, 하남, 성남분당, 광명 등에 대해서는 앞으로 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐이 나타날 경우 추가 지정을 검토할 방침이다.

동 단위 지정과 관련해서는, 서울의 검토대상 구 중 강남 4구는 정비사업이나 일반사업이 있고, 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외하는 방식으로 총 22개동을 선정했다고 밝혔다.

이 지역 이외의 동 단위 지정으로는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 했다고 덧붙였다.

국토부는 경기도 고양시 내 7개 지구와 남양주시 2개 동에 대한 조정대상지역 유지와 관련해서도 설명했다.

[자료출처= 국토교통부]
부산 3개구 월간 주택가격 변동률(%). [자료출처= 국토교통부]

 

경기도 고양시 내 7개 지구는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호해 높은 가격수준을 유지하고 있고, GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높다고 판단해 유지하기로 했다는 것.

또, 남양주시 다산동, 별내동은 서울에 인접한 신도시(다산신도시·별내신도시)가 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷해 조정대상지역을 유지하기로 했다고 밝혔다.

국토부는 “이번 지정은 1차 지정으로, 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정”이라고 강조했다.

조정대상지역에서 해제된 지역에 대해서도 지속적으로 모니터링하고, 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 계획이다.

아울러, 국토부는 지난달 11일 착수한 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’와 관련해서는 “올해 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체를 확인해 이상거래로 의심되는 1536건에 대해 우선 조사하고 있으며, 이르면 이달 내 1차 조사결과를 발표할 계획”이라고 밝혔다.

대상지역 지정으로 분양가 상한제가 본격 시행되는 지역의 재건축 아파트값은 일단 사업 추진 동력을 상당부분 잃으면서 상승세가 주춤해질 것으로 전문가들은 예상한다.

다만 분양가 상한제 규제가 재건축·재개발·리모델링 등 정비사업에 한정되는 만큼, 일부 상한제 대상 제외지역이나 신축 아파트로 수요자들이 몰리는 등 풍선효과에 대한 우려도 제기된다.

논란 끝에 주사위는 던져졌다. 정부가 고심 끝에 꺼낸 민영주택 분양가 상한제, 그러나 예상보다 1차 대상지역은 적었다. 집값 상승도 잡아야하지만 연평균 성장률 2%도 힘겨운 경제도 살려야 한다. 그럼에도 비대상지역이나 신축 아파트 등에 풍선효과도 걱정이다.

분양가 상한제 1차 지정 후 나타날 영향에 정부나 업계, 소비자 모두 긴장 속에 촉각을 곤두세우게 됐다.

 


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