[6·21부동산대책] 다주택자도 임대로 5%이내 올리면 상생임대인 혜택...주담대 구매후 기존주택 처분기한 6개월→2년

류수근 기자 / 기사승인 : 2022-06-21 15:52:34
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임대료 5%이내 올리면 2년 거주 요건 면제...서민 임차인 전세대출 한도 확대
전세대출 400만원 소득공제...월세 세액공제율 최고 15%로 상향
기존주택처분기한 연장 실거주 의무 완화해 임대주택 유통량 확대
건설임대주택 양도세 장특공제 특례 연장...임대사업자 세제지원 강화

임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 상생 임대인은 양도세 비과세와 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 채우지 않아도 된다.

갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원한다.

정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 이같은 내용을 담은 임대차 시장 안정방안을 발표했다.
 

▲ 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의를 주재하고 있다. [공동취재=연합뉴스]

추 부총리는 모두발언에서 “최근 수도권을 포함한 전국 주택 매매·임대차시장은 안정세를 유지하고 있다”며 “전세도 임차인 우위 현상이 지속되면서 주요지역 신규 계약 전세가의 하향 안정화 흐름이 이어지고 있다”고 진단했다.

추 부총리는 다만 “단기적으로는 임대차 시장에 일부 불안요인이 있다”며 “올해 8월부터 2년전 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에 따라 임대료를 5% 이하로 인상한 전세계약들이 순차적으로 만료되고, 여기에 가을철 계절 수요도 중첩됨에 따라 이사를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있다”고 말했다.

그러면서 “이에 정부는 세제, 금융 지원과 공급 확대 등을 통해 하반기 임대차 시장 불안 요인에 선제 대응하고자 한다“고 밝혔다.

우선, 계약갱신이 만료되는 임차인에 대한 지원을 강화한다.

▲ 상생임대인 지원제도 개선안. [기획재정부 제공]

 

임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 상생 임대인(공공성 준수 사적임대인)에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전히 면제해 계약갱신을 유도한다.


현재 상생 임대주택은 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 인정하고 있지만, 앞으로는 임대개시 시점에는 다주택자이지만 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 주겠다는 것이다.

집주인이 실거주 요건을 채우려 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지다.

이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다. 당초 상생 임대인 제도는 올해 말까지만 시행될 예정이었으나, 시장 안정을 위해 적용 기한을 2년 연장하기로 했다.

이는 소득세법 시행령 개정 사안이어서 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 추진할 수 있다.

▲ 버팀목 전세대출 보증금 및 대출한도. [기획재정부 제공]

갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간 전세 가격 상승폭을 감안해 계약 만료시 ‘버팀목 전세 대출’의 보증금과 대출한도를 확대 지원한다.

수도권의 경우 보증금은 3억원에서 4억5천만원으로, 대출한도는 1억2천만원에서 1억8천만원으로 확대되고, 지방의 경우 보증금은 2억원에서 2억5천만원으로, 대출한도는 8천만원에서 1억2천만원으로 늘린다.

현재 정부는 만 19∼34세, 연소득 5천만원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만원 이하 임차인에 대해 저리의 ‘버팀목 전세 대출’을 지원하고 있다.

확대된 한도는 다음 달 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 오는 8월 1일부터 적용한다.1년 뒤인 2023년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다.

다만 8월 이후 계약만료 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추후 결정할 예정이다.
정부는 또 전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하기로 했다.

이에 따라 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다. 총급여액이 5500만원을 넘고 7000만원 이하인 경우는 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다.

전세자금 대출이나 월세 보증금 대출에 대한 소득공제 한도도 늘린다.

현행은 전세·월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데 공제한도를 연 400만원으로 확대한다.

정부는 올해 월세액 또는 올해 대출 상환액부터 이를 적용하겠다는 목표다.

다만, 월세 세액공제와 전세자금 대출 소득공제 확대는 각각 조세특례제한법과 소득세법 개정 사안이어서 야당을 포함한 국회의 동의가 있어야 실현이 가능하다.

이번 임대차 시장 안정방안에는 임대매물 공급을 대폭 확대하도록 유도하기 위한 방안도 담겼다.

정부는 임대매물 공급이 대폭 확대되도록 유도하기 위한 방안도 강화한다.

우선, 규제지역 내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 현재 6개월에서 2년으로 늘리고, 기존 주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 하는 의무도 폐지한다.

▲ 주담대 실수요 요건 연혁. [기획재정부 제공]

이는 주택 구입자 또는 1주택 보유자 등이 규제 이행 과정에서 기존 임차인의 퇴거를 요구하는 상황을 방지하고 임대매물을 확대하기 위한 방안이다.

분양가 상한제 적용 주택의 수분양자에게 부여되는 최초 입주 가능일부터 최대 5년간 실거주 요건도 완화한다.

▲ 분양가상한제 적용주택 실거주 의무. [기획재정부 제공]

현재는 시세 대비 분양가 수준에 따라 최초 입주 가능일부터 즉시 2∼5년의 의무가 부과되는데 앞으로는 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 채우면 된다. 

 

현재 보증부 월세로만 공급하는 청년·신혼부부를 위한 매입임대주택은 입주자가 원하는 경우 전세형으로도 공급받을 수 있다. 전세형은 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부해 월 임대료를 최소화하는 형태다.

최초 전세대출을 기준으로 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장도 허용한다. 현재는 시가 9억원 초과 고가 1주택 보유자에게 전세대출보증 이용을 제한하고 있는데, 이를 완화해 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 인해 고가주택 보유자로 전환되는 경우라면 퇴거 시까지 전세대출보증 연장을 허용키로 했다.

아울러 현재 1억원 한도로 묶어 놓은 생활안정자금 목적 주담대 한도를 올해 안에 2억원까지 늘리고, 가계부채·부동산시장 상황 등을 고려해 추가 완화도 검토하기로 했다.

민간 건설임대와 공공임대 관련 세제지원도 강화한다.

법인·개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화해 건설임대 착공을 유도하겠다는 것이다.

임대주택 양도시 법인세 추가 과세 면제를 위한 주택가액(임대개시일 기준시가) 요건을 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화해 서울·수도권의 임대주택 공급을 촉진할 계획이다.

현재 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대한 뒤 양도하는 법인에는 법인세 추가 과세(20%)를 면제해 주는데 이 기준을 완화하겠다는 것이다.

양도세 장기보유특별공제 특례 적용기한도 연장한다.

10년 이상 임대한 건설임대주택을 올해 말까지 등록하는 개인사업자에게 적용할 예정인 양도세 장기보유 특별공제 70% 특례시한을 올해 말까지에서 24년말로 2년 더 연장한다는 것이다.

민간건설임대주택을 공급하는 법인·개인사업자에게 부여하는 종부세 합산 배제 요건도 완화한다.현재는 작년 2월 17일 이전에 임대 등록한 주택부터 종부세 합산을 배제하고 있지만, 앞으로는 작년 2월 17일 이전에 등록한 민간건설임대주택에 대해서도 완화된 요건이 적용된다.

공공 매입임대 건설 목적 토지 양도자에 대해서는 양도세·법인세 특례를 연장한다.

공공 매입임대 건설사업자에게 올해 말까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 감면(10%), 법인은 법인세 추가 과세(20%)를 배제해주고 있는데 이 적용기한을 2년 더 연장한다.

 

건설임대뿐 아니라 다양한 유형의 주택이 단기에 함께 신축될 수 있도록 지원하기 위해 미분양주택에 대한 종부세 합산 배제 혜택을 건축허가 대상인 주택에 대해서도 거주 여부와 상관없이 부여하기로 했다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공이 민간에서 건축할 예정이거나 건축 중인 주택을 사전매입하기로 약정하는 경우 신축 주택에 대해서는 용적률을 1.2배 추가로 허용한다.

신축매입약정이란 사전 약정을 통해 매입한 주택의 경우 준공 후 양질의 공공임대주택으로 공급하는 것을 말하는데 이를 활성화하기 위한 조치다.

국토부는 이날 발표한 임대차 안정 대책과 관련한 관련 법령 개정에 즉시 착수하기로 했다.

아울러, 추 부총리는 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)과 관련해서는 “시장혼선 최소화, 임차인 주거 안정 기여 등을 종합 감안해 합리적 개선방안을 모색하고 국민적 공감대를 형성해 나가겠다”고 밝혔다.

이와 관련, 원희룡 국토부 장관은 이날 추 부총리에 이은 모두발언에서 임대차 3법 개정과 관련해 “보다 근본적인 임대차 시장 안정을 위해서는 임대차법 개정 논의를 시작할 필요가 있다”며 “전문기관 연구용역 등을 통해 임대차법 도입 이후의 주택시장 영향, 국민 불편사례 등을 입체적으로 분석하면서, 법무부 등 관계부처와 심도 있는 논의에 착수하겠다”고 밝혔다.

원 장관은 “특히, 충분한 사회적 공론화와 국민 공감대에 기반한 입법을 위해, 여야정 협의체와 같은 논의 기구를 구성하는 방안을 다시 한 번 국회에 제안한다”고 말했다.

 

[메가경제=류수근 기자]

 

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