선정 때만 심사해선 부족…‘운영 중 관리’가 관건
[메가경제=박선영 기자] 청년과 신혼부부 등 주거 취약계층을 위해 공급된 서울 사회주택에서 임대보증금 미반환 문제가 발생하면서 민간 사업자의 재정능력을 사업 참여 단계부터 면밀하게 검증해야 한다는 지적이 나왔다. 공공이 민간 사업자와 협력해 공급하는 주택인 만큼 사업자 선정 당시의 심사뿐 아니라 운영 과정의 재무상태 점검과 보증금 보호 장치까지 강화해야 한다는 것이다.
서울특별시의회 주택공간위원회 이정미 의원(국민의힘·중구1)은 지난 11일 열린 제338회 서울시의회 임시회 폐회 중 주택공간위원회 제2차 회의에서 사회주택 입주민 보증금 미반환 현황과 보호대책 추진 상황을 보고받았다고 12일 밝혔다.
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| ▲ 서울시의회 주택공간위원회 이정미 의원 [사진=서울시의회 제공] |
이날 회의에서는 보증금 반환에 차질이 생긴 원인과 입주민 보호 방안이 집중적으로 다뤄졌다. 이 의원은 특히 사회주택 사업주체를 선정하는 단계에서부터 재정능력을 보다 엄격하게 검증해야 한다고 주문했다.
사회주택은 공공이 모든 주택을 직접 공급·운영하는 기존 공공임대와 달리 민간 사업주체가 참여하는 공공·민간 협업형 임대주택이다. 비영리법인과 사회적기업, 협동조합, 사회적협동조합, 중소기업 등이 사업에 참여해 청년·신혼부부 등에게 주택을 공급한다.
이 같은 구조에서는 실제 임대차 계약과 보증금 반환을 책임지는 사업주체의 재정 상태가 입주민의 주거 안정과 직결될 수 있다.
이 의원이 문제 삼은 것도 이 지점이다. 이 의원은 “청년과 신혼부부 등 주거약자를 위한 사회주택 사업을 추진하면서 사업주체 선정 시 처음부터 부실한 업체를 선정한 것은 아닌지 점검해야 한다”고 지적했다.
이어 “사업운영 주체의 재정능력이 충분한지 사전에 정밀하게 검증할 수 있는 체계적인 시스템을 조속히 마련해야 한다”고 서울시와 관계 기관에 요구했다.
사업자를 선정할 당시 일정 수준의 재정능력을 갖췄더라도 장기간 임대주택을 운영하는 과정에서 경영 상태가 악화할 가능성이 있다는 점도 문제다.
이에 따라 사업자 선정 단계에서 자본금이나 부채, 신용상태 등을 살펴보는 데 그치지 않고 사업 기간 중 보증금 반환 능력과 재무상태를 지속적으로 점검할 수 있는 사후관리 체계가 필요하다는 지적이 나온다.
사업자의 재무상태가 일정 수준 이하로 악화하거나 보증금 반환 위험이 커질 경우 입주민에게 이를 사전에 알리고 서울시와 관계 기관이 개입할 수 있는 조기경보 체계를 갖출지도 향후 검토할 부분이다.
입주민 입장에서는 사업자 검증보다 당장 돌려받지 못한 보증금을 어떻게 회수할 수 있는지가 더 시급한 문제다.
특히 사회주택의 정책 대상에는 청년과 신혼부부 등 상대적으로 자산 규모가 크지 않은 계층이 포함된다. 이들에게 임대보증금은 전체 자산에서 상당한 비중을 차지할 수 있어 반환이 늦어지면 다음 주거지로 이동하는 것 자체가 어려워질 수 있다.
과거 서울주택도시공사(SH공사)가 실시한 사회주택 입주자 조사에서도 당시 응답자의 평균 임대보증금은 3386만 원으로 집계된 바 있다. 다만 지역과 주택 유형에 따라 보증금 규모에는 상당한 차이가 있었다.
이 의원은 사업자 선정기준 강화와 별개로 이미 피해를 본 입주민에게 실질적인 보호·구제책을 조속히 마련해야 한다고 강조했다.
이번 문제는 최근 서울시가 임차인의 보증금 보호를 포함한 주거안전망을 강화하는 상황에서 불거졌다는 점에서도 주목된다.
서울시는 지난 3월 발표한 무주택 시민 주거안정 대책에서 공공주택 공급과 함께 전월세 금융·계약 지원을 확대하기로 했다. 2031년까지 공공주택 13만호를 공급하고 무주택 시민의 주거비 부담을 줄이기 위한 지원을 강화한다는 계획이다.
올해 추가경정예산에도 월세와 보증금 반환보증료 지원 등 주거안전망 강화 사업을 포함했다.
사회주택 역시 주거 취약계층의 주거 안정을 목적으로 한다는 점에서 보증금 미반환 문제가 장기화하면 개별 사업자의 경영상 문제를 넘어 제도에 대한 신뢰 저하로 이어질 수 있다.
특히 공공이 사업에 참여했다는 이유로 입주민이 일반 민간임대보다 안전하다고 인식할 가능성이 있는 만큼 사업주체별 책임 범위와 보증금 보호 구조를 계약 단계에서 명확하게 안내하는 것도 중요하다.
향후 제도 개선의 초점은 크게 사업자 선정과 운영 중 관리, 사고 발생 이후 입주민 보호 등 세 단계로 나뉠 것으로 보인다.
사업자를 선정할 때는 실제 보증금 반환 능력을 포함한 재무건전성을 충분히 심사하고 운영 기간에는 재정상태와 임대보증금 관리 상황을 지속적으로 확인하는 방식이다.
문제가 발생했을 때 입주민이 보증금을 신속하게 돌려받을 수 있도록 보증 가입 등 안전장치를 갖추는 것도 중요하다.
사업자 선정기준을 강화하는 것만으로 모든 위험을 차단하기 어려운 만큼 사업자의 재무상태 악화를 조기에 포착하고 입주민 피해로 이어지기 전에 대응할 수 있는 관리체계를 구축하는 것이 제도 개선의 실효성을 좌우할 것으로 보인다.
주택공간위원회는 이날 보고를 받은 뒤 서울 마포구 연남동에 있는 사회주택을 찾아 입주민의 애로사항을 직접 듣고 운영 현장을 점검했다.
이 의원은 서울시와 관계 기관에 사업주체의 재정능력을 사전에 정밀하게 검증할 수 있는 체계를 조속히 마련하는 동시에 보증금 미반환으로 피해를 입은 입주민에 대한 실질적인 보호대책을 마련할 것을 촉구했다.
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