[7·10대책] 다주택자 종부세율 최고 6.0%·양도세율 최고 72%·취득세율도 8·12% 폭탄...생애최초 특별공급 확대 내용

류수근 기자 / 기사승인 : 2020-07-11 23:45:01
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다주택자 취득세율 1∼4%→8%·12% "역대 최고 수준"
서울 2주택 시가 합계 23억원 넘으면 종부세 2배로
주택 보유 법인은 일괄 최고세율 6.0% 적용
총 50억 다주택자 종부세 4300만→1억500만원
1년 미만 주택 팔면 양도세 70%...2년 미만은 60%
다주택자·단기보유 양도세 중과는 내년 5월까지 ‘출구’
민영주택도 생애최초 특별공급…신혼부부 특공 소득기준 완화
수도권에 중소규모 추가택지 발굴…기존 신도시 용

[메가경제신문= 류수근 기자]정부가 ‘6·17대책’ 발표에도 불구 부동산시장 불안 우려가 가시지 않자 다주택자를 대상으로 취득세와 종합부동산세(종부세), 양도소득세를 한꺼번에 대폭 높임으로써 투기 목적의 다주택 보유를 차단하고 다주택자에게 실거주 이외 주택을 팔라는 강력한 메시지를 보냈다.


반면 민영주택에 생애최초 특별공급을 신설하고 신혼부부 특별공급 자격 기준을 낮추는 등 생애최초 주택 마련 지원 방안도 내놨다.


정부는 10일 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제10차 비상경제 중앙대책본부(경제 중대본) 회의를 열고 이런 내용 등을 담은 부동산 보완대책(7·10대책)을 발표했다.


 


홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 오전 정부서울청사에서 6·17 부동산 정책 후속 대책을 발표하고 있다. [사진= 연합뉴스]
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 오전 정부서울청사에서 6·17 부동산 정책 후속 대책을 발표하고 있다. [사진= 연합뉴스]

 


이날 정부가 발표한 주택시장 안정 보완대책의 방향은 4가지로 압축할 수 있다.


첫째는 서민 실수요자 부담경감 조치다. 생애최초 주택구입 지원을 강화하고 서민·실수요자 소득요건을 완화하며, 청년층을 포함해 전월세 대출지원을 강화하는 방안 등이 포함됐다.


둘째는 실수요자를 위한 주택공급 확대 노력이다. 이미 발표된 수도권 주택공급 계획에 더해 근본적인 주택공급 확대 방안을 신속하게 마련해 나갈 것이라고 밝혔다.


셋째는 다주택자?단기거래에 대한 부동산 세제 강화조치다. 다주택자에 대한 종부세 중과세율을 상향조정하고, 단기 보유자 및 규제지역 다주택자에 대해 출구 마련과 함께 양도세 중과세율을 인상하기로 했다.


넷째는 임대 아파트 등록 임대사업자 제도에 대한 근본적인 개편이다. 단기임대와 아파트 장기 매입임대 폐지와 함께 등록 임대사업자의 의무이행 실태점검 강화 방안 등이 포함됐다.


 


서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 잠실과 삼성동 일대. [사진= 연합뉴스]
서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 잠실과 삼성동 일대. [사진= 연합뉴스]

 


정부는 “부동산정책을 추진함에 있어 ‘실수요자 보호, 투기수요 근절, 맞춤형 대책’이라는 3대 기조는 초지일관 견지해왔고 앞으로도 계속 견지해 갈 것”이라는 점을 재확인했다.


문재인 정부들어 22번째로 발표된 이번 부동산 대책은 특히 다주택자와 단기차익을 노린 투기성 거래에 대해 취득부터 보유와 거래까지 전(全) 단계에 걸쳐 세부담을 인상한 게 핵심이다.


취득 단계에서는 다주택자와 법인에 대한 취득세율을 최대 12%까지 끌어올린다.


 


취득세율 인상안. [출처= 기획재정부]
취득세율 인상안. [출처= 기획재정부]

 


현재는 1주택과 2주택, 3주택 보유 개인에게는 주택 가액에 따라 1~3%, 4주택 이상 개인에게는 4%, 법인에게는 주택 가액에 따라 1~3% 취득세율을 매기고 있다.


하지만 개정되는 인상안은 1주택 개인만 현행대로 1~3%로 유지하고 2주택은 8%, 3주택 이상 개인과 법인에게는 똑같이 12%의 취득세율이 적용된다.


또한 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 막기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 75%의 취득세 감면혜택에서 제외한다.


다주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 중과세율도 최고 6.0%로 높였다. 다주택 보유 법인은 일괄적으로 6.0%를 매긴다. 투기 목적이 다분한 다주택자에게 보유세를 무겁게 부과함으로써 주택 매각을 압박하기 위한 조치다.


 


종부세 세율 인상안. [출처= 기획재정부]
종부세 세율 인상안. [출처= 기획재정부]

 


3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우, 과세표준 구간별로 1.2%에서 6.0%의 세율이 적용돼, 두 배 안팎으로 오른다.


현재는 주택 보유자에 대한 종부세율이 과표 구간별로 0.6~3.2%였으나 이번 강화 대책으로 1.2~6.0%로 대폭 인상된다. 20대 국회에서 처리가 무산된 12·16 대책(0.8~4.0%) 수준보다 더욱 높였다.


3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우, 시가 8억~12억2천만원은 1.2%, 12억2천만원에서 15억4천만원은 1.6%, 15억4천만원에서 23억3천만원은 2.2%, 23억3천만원에서 69억원은 3.6%, 69억~123억5천만원은 5.0%, 123억5천만원 초과는 6.0%의 종부세율이 적용된다.


시가가 23억~69억원인 주택 두 채를 갖고 있을 경우 세율이 1.8%에서 두 배로 오른다. 이 구간은 과표로는 12억~50억원 구간에 해당한다.


 


6·17 부동산 정책 후속 7·10 대책 발표. 왼쪽부터 손병두 금융위원회 부위원장, 진영 행정안전부 장관, 홍남기 부총리, 김현미 국토교통부 장관, 임재현 기획재정부 세제실장. [출처= 기획재정부]
6·17 부동산 정책 후속 7·10 대책 발표. 왼쪽부터 손병두 금융위원회 부위원장, 진영 행정안전부 장관, 홍남기 부총리, 김현미 국토교통부 장관, 임재현 기획재정부 세제실장. [출처= 기획재정부]

 


일례로 총 시가 50억원 상당의 주택을 보유한 다주택자라면 종부세 부담이 현행 4253만원(과표 28억4천만원 기준)에서 1억497만원(과표 32억3천만원 기준)으로 1억원이 넘게 된다.


총 시가 75억원 주택을 보유한 다주택자라면 현재 8046만원에서 2억440만원으로 2.5배 늘어나고, 시가 100억원인 다주택자는 1억2811만원에서 3억1945만원으로, 150억원인 다주택자는 2억3298만원에서 5억7580만원으로 각각 크게 높아진다.


다주택 보유 법인에 대해서는 중과 최고세율인 6%의 단일 세율이 적용된다. 법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않는다. 정부는 지난 ‘6·17 대책’을 통해 주택 보유 법인의 경우 개인 최고세율을 단일세율로 적용한다고 발표한 바 있다.


이같은 종부세율 과표기준은 공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율 95%를 적용한 경우다.


종부세 개정안이 이달 국회에서 처리되면 개정된 세율이 적용된 종부세가 2021년 납부분(6월 1일)부터 부과된다.


양도소득세는 다주택 중과세율 인상과 단기 양도차익 환수를 통해 다주택자와 단기거래(1∼2년)를 동시에 겨냥한다.


 


양도소득세 세율 인상안. [출처= 기획재정부]
양도소득세 세율 인상안. [출처= 기획재정부]

 


다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 적용하는 중과세율을 대폭 인상한다. 지금보다 10%포인트 더 높여 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.


기본세율(6~42%)까지 합치면 양도세율이 각각 62%, 72%에 달하게 된다.


단기차익을 노린 2년 미만 단기보유 주택거래에 대해선 양도소득세율을 작년 12·16 대책 때보다 대폭 높였다. 1년 미만 보유는 40%에서 70%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 60%까지 부과하도록 했다.


다만 다주택자 매물 유도를 위해 단기매매와 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과는 내년 6월 1일까지 시행이 유예된다.


정부는 다주택자를 양질의 임대주택 공급 주체로 만들어 보겠다며 3년 전부터 각종 세제와 대출 혜택을 제시하며 등록임대 활성화를 꾀했다. 하지만 이같은 등록임대사업제 제도는 그동안 다주택자의 절세 수단으로 악용되는 등 부작용이 심각했다.


이번 ‘7·10대책’에는 그동안 논란이 돼온 등록임대주택제도 대폭 축소 내용도 담겼다.


4년짜리 단기 등록임대와, 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대(장기임대 중 아파트 매입임대)는 폐지하기로 했다.


 


다주택자 종부세ㆍ양도세ㆍ취득세 강화. [그래픽= 연합뉴스]
다주택자 종부세ㆍ양도세ㆍ취득세 강화. [그래픽= 연합뉴스]

 


단기임대는 신규 등록은 폐지하고 의무임대 기간이 지나면 자동으로 말소되도록 한다.


장기임대로의 전환도 허용하지 않기로 하면서 4년 단기임대를 많이 보유한 다주택자는 수년 뒤 종부세 등 재산세 부담을 크게 받게 됐다.


또, 장기임대 유형은 유지하되 의무기간이 8년에서 10년으로 연장되는 등 공적의무가 강화된다.


임대의무기간 종료 전에도 자진말소를 희망하는 경우, 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소를 허용한다. 이 경우 임대의무기간 준수 위반에 대한 과태료가 면제된다.


이처럼 임대의무기간 중에라도 사업자가 자진 말소하는 것을 허용키로 함에 따라 세입자의 거주가 불안해질 우려가 나오고 있다.


다만 이미 등록된 주택은 등록말소 시점까지 세재혜택이 유지된다.


사업자 관리도 강화한다. 매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분을 통해 등록임대사업을 내실화할 계획이다.


국회는 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차 3법 도입 법안을 신속히 처리한다는 방침이다.


임대차 3법 추진으로 등록임대사업제는 더 이상 유지할 유인 요인이 사라지게 됐다. 법안이 통과되면 모든 임대주택이 등록임대와 별반 차이가 없어지기 때문이다.


등록임대는 4년·8년간 의무 임대기간을 설정하고 해당 기간에는 임대료 증액이 직전 계약의 5%로 제한되는 대신 종합부동산세나 양도소득세 등 세제 혜택을 받도록 하고 있다.


그런데 임대차 3법이 통과되면 단기임대는 아예 일반 임대와 차이가 없어지고 장기임대도 의무 기간만 좀 더 긴 수준에 그치게 된다.


‘7·10대책’에는 다주택과 단기 매매 등 투기를 압박하는 대신 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위와 공급비율 확대 방침도 포함됐다.


 


생애최초 특별공급 확대안. [출처= 기획재정부]
생애최초 특별공급 확대안. [출처= 기획재정부]

 


국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 처음으로 생애최초 특별공급이 도입되고, 85㎡ 이하 민영주택 중 민간택지는 7%, 공공택지는 15%로 공급비율을 정했다. 국민주택의 생애최초 특별공급 물량은 기존 20%에서 25%로 늘린다.


국민주택은 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 건설하거나 주택도시기금의 지원을 받아 건립되는 전용면적 85㎡ 이하 주택이다.'


보다 많은 신혼부부에게 특별공급 신청의 기회가 돌아가도록 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화한다.


분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대하고, 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준을 완화한다. 이로써 서울 신혼부부 약 65~75%는 신청 가능권에 들어간다.


생애최초 주택에 대해서는 취득세도 감면해줘 주택 구입부담을 덜어준다.


현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용한다. 1억5천만원 이하는 100% 감면하고, 1억5천만원 초과~3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 줄여준다.


서민 부담 경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하한다. 인하 수준 등은 오는 10월 공시가격 로드맵 발표시 논의할 예정이다.


생애최초 특별공급 사전분양 물량도 현재 9천호에서 약 3만호 이상으로 대폭 확대한다. 3기 신도시 조기 공급을 위해 내년부터 9천호의 사전 청약을 추진하던 계획을, 3기 신도시 외 공공택지로 확대해 3만호 이상 사전청약을 추진하겠다는 것이다.


또, 규제지역 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 10%포인트 우대하는 ‘서민?실수요자’ 소득기준 완화를 7월 13일부터 시행한다.


 


금융업 감독규정상 서민·실수요자 기준. [출처= 기획재정부]
금융업 감독규정상 서민·실수요자 기준. [출처= 기획재정부]

 


금융업 감독규정상 서민·실수요자 기준은 현재 투기지역?투기과열지구에서는 부부합산 연소득 7천만원 이하(생애최초 구입자 8천만원 이하)이고, 조정대상지역에서는 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초구입자 7천만원이하)이다.


하지만 앞으로는 이들 지역 모두 부부합산 연소득 8천만원 이하(생애최초구입자 9천만원 이하)로 완화된다.


6·17 대출 규제로 억울한 피해자가 나오지 않도록 경과조치도 신설했다.


6·17 부동산 대책으로 새로 규제 대상이 된 지역에서 아파트 수분양자들이 잔금 대출을 받을 때 강화된 LTV 규제가 아닌 종전 규제(70%)를 적용해주는 방식이다. 대신 무주택자와 처분 조건부 1주택자가 대상이다.


청년층 포함 전월세 대출지원도 강화한다.


청년(만34세 이하) 버팀목 대출금리를 1.8~2.4%에서 1.5~2.1%로 0.3%포인트 인하하고, 지원한도는 5천만원에서 7천만원으로 확대한다. 일반 버팀목 대출 금리도 2.1~2.7%에서 1.8~2.4%로 0.3%포인트 낮춘다.


청년 전용 보증부 월세 대출금리도 현행 ‘보증금 1.8% + 월세 1.5%’에서 ‘보증금 1.3% + 월세 1.0%’로 0.5%포인트 인하한다. 일반 월세 대출 금리도 1.5~2.5%에서 1.0~2.0%로 0.5%포인트 낮춘다.


근본적인 주택 공급방안도 마련한다.


정부는 관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 ‘주택공급확대 TF(태스크포스)’를 구성해 근본적인 주택공급 확대방안을 마련할 예정이다.


국토부에는 1차관을 단장으로 하는 주택공급 확대 ‘실무기획단’을 구성해 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황을 발표할 예정이다.


실수요자를 위한 주택공급 확대 방안으로는 ▲도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선, ▲3기 신도시 용적률 상향, ▲도시주변 유휴부지?도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴, ▲공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화를 통한 청년·신혼부부용 공공임대ㆍ분양아파트 공급, ▲도심 내 공실 상가?오피스 등 활용 방안 등이 검토되고 있다.


정부는 10일 발표한 종합부동산세, 양도소득세 강화 대책을 담은 종부세법, 소득세법 개정안을 '의원 입법' 형태로 국회에 제출하고, 7월 임시국회에서 통과시키겠다고 밝혔다.


 


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