[8·4대책]수도권 주택공급 확대방안...50층 공공 재건축 허용, 태릉골프장·서울조달청·서울의료원 등 부지 개발

류수근 기자 / 기사승인 : 2020-08-04 13:16:42
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정부, 주택공급 신규 확대방안 총 13만2천가구 공급 목표
골프장, 과천청사 유휴부지 등 신규택지 3만3천가구
3기 신도시 용적률 상향...서울의료원 부지 3천가구 공급
민간사업자도 상가.오피스를 주택으로 임대 가능해

[메가경제신문= 류수근 기자] 정부가 서울 노원구 태릉골프장과 강남구 서울의료원 부지 등 신규부지 발굴 및 확장에다, 50층까지 공공 재건축을 허용하는 등의 다양한 공급 방안을 통해 서울을 비롯한 수도권에 13만2천가구의 주택을 추가 공급하기로 했다. 


정부는 4일 오전 9시 주택공급 확대 태스크포스(TF) 회의를 열고 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 확정했다. 이어 오전 10시 30분 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획부장관, 김현미 국토교툥부 장관, 서정협 서울특별시장 권한대행이 나와 합동브리핑을 통해 주요 내용을 발표했다.

 

 

▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 4일 정부서울청사에서 열린 주택공급확대TF회의결과 브리핑에서 서울권역 등 수도권 주택공급확대방안을 발표하고 있다. [사진= 연합뉴스]


정부는 서울권역을 중심으로 총 ‘26만가구+α’ 수준의 대규모 주택공급을 집중 추진한다는 내용이다. 이중 신규 추가 물량은 ‘13만2천가구+α’ 규모다. 

 

나머지 7만가구는 이미 지난 5월 발표한 공급 예정 물량이고, 6만가구는 기존에 발표된 수도권 30만가구 등 총 77만가구 공급계획 가운데 예정된 공공분양물량의 사전청약을 21~22년으로 앞당기겠다는 확대 분량이다. 


이번 8·4대책은 올해 발표된 6·17대책과 7·10대책 등 잇따른 수요관리대책들과 임대차 관련법 등의 입법 완료에도 불구하고 주택가격과 전세가격 상승이 가파르게 이어지자 그간의 대책과는 달리 공급관리부문에 집중한 것이 특징이다. 

 

▲ 8.4대책 서울권역 주택공급 물량 확대 계획 13만2천가구 내용. [출처= 기획재정부]


홍 부총리는 주택공급 확대방안의 구체적인 내용을 발표하기에 앞서 세 가지 원칙을 밝혔다.
 

우선, 내 집 마련의 기회가 중단 없이 제공되도록 주택공급물량을 최대한 확보한다는 측면에서 활용 가능한 모든 수단과 메뉴를 제로베이스에서 검토했고, 또 그린벨트 환경평가 등급상 4~5등급이 전체 98% 이상을 차지해 환경적 보존가치가 낮은 태릉골프장은 택지로 개발하되, 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해 보전한다는 원칙 아래 대상에서 제외했다고 설명했다. 


또한, 주공급물량의 양적 확대와 함께 물량 내용면에서 일반분양은 물론 특히 무주택자, 청년 등을 위한 공공분양, 장단기임대 등이 최대한 균형되도록 고려했다고 강조했다.

 

▲ 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄표. [출처= 기획재정부]


이번 8·4대책의 구체적인 공급방안을 보면, 첫째 신규 택지를 발굴해 핵심입지에 3만가구 이상의 주택을 새롭게 공급한다는 계획이 담겼다. 


정부는 군 시설, 국유지·공공기관 부지, 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용해 우수입지 내 택지를 확보하하기로 했다. 


우선, 한정된 인원이 이용하던 태릉골프장을 다수의 서민들을 위한 주거공간으로 조성하되, 절반 이상은 공원, 도로, 학교 등으로, 절반 이하는 주택 부지로 계획해 1만가구의 주택을 공급한다.


또한, 신규 주택 입주민 뿐만 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어나도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책을 함께 마련할 계획이다. 경춘선 열차 추가 투입, 화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화, 태릉 간선급행버스체계(BRT) 신설 등을 통해 태릉골프장 개발에 따른 교통난을 해소하겠다는 계획이다. 

 

▲ 태릉골프장 부지도와 이 지역 광역교통개선대책. [출처= 기획재정부]


정부는 또 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성해 3100가구를 공급할 예정이다. 


아울러 우수 입지에 위치한 국유지·공공기관 이전부지를 최대한 활용한다. 


서울지방조달청(1천가구) 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와, 정부과천청사(4천가구)·국립외교원(600가구) 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급할 계획이다. 


정부는 이밖에도 상암 DMC 미매각 부지(2천가구)와 서부면허시험장 부지(3만5천가구) 등 서울지역 내 가용한 토지도 주거공간으로 최대한 활용할 방침이다. 

 

▲ 신규택지 위치도. [출처= 기획재정부]

이번 8·4대책에는 3기 신도시 등에 대한 용적률 상향과 기존사업 고밀화를 통해 2만4천가구 이상의 주택을 추가로 확보하겠다는 계획도 담겼다. 


우선, 3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률을 평균 10%포인트 내외로 올릴 수 있도록 해 해당지구 주택을 2만가구 이상 확대한다. 


또한, 서울의료원과 용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4천가의 주택을 추가로 공급한다. 


이번 대책에는 재건축·재개발 등 정비사업의 공공성을 강화해 7만가구 이상의 주택을 공급하겠다는 ‘공공 재건축제도’ 도입 계획도 포함됐다. 


한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관의 참여를 전제로 도시규제 완화(용적률 상향조정, 층수제한 완화)를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘고밀 재건축’을 도입하겠다는 계획이다. 

 

▲ 공공관리자 방식의 고밀재건축 구조. [출처= 기획재정부]

강력한 공공성을 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 완화해주고, 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 해 5만가구 이상의 주책을 추가 공급하겠다는 방침이다. 


재건축 사업의 공공성을 확보하기 위해 고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납토록 해 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다는 구상이다. 


기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 장기공공임대(50% 이상)와 공공분양( 50% 이하)으로 활용할 참이다. 

 

▲ 공공참여형 고밀재건축 시 기부채납 방식. [출처= 기획재정부]

공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 이른바 ‘지분적립형 분양제도’를 도입할 방침이다.
이는 주택구입 시 실수요자의 부담 완화를 위해 초기에는 40%처럼 일정 지분만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가 점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입토록 하는 방식이다. 


다만 이 경우 투기수요 유입 차단 및 시세차익 단기회수 방지를 위해 실거주 요건과 전매제한을 대폭 강화할 계획이다. 


정부는 또한, 재개발 정비구역 외에 정비예정 및 정비해제구역에서도 공공재개발을 활성화해 2만가구 이상의 주택을 공급할 계획이다. 


정비예정구역에서는 공공재개발을 조기 추진할 수 있도록 하고, 정비해제구역 중 뉴타운 등과 같이 과거 정비구역으로 지정되었다가 사업지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용할 방침이다.

 

▲ 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 계획. [출처= 기획재정부]

 

정부는 이번 8·4대책에서 도시규제 완화 등과 같은 제도개선을 통해 공급능력을 추가로 확충해 나가겠다는 계획도 내놨다. 


먼저 노후 영구임대단지의 재건축을 통해 3천가구를 추가 확보해 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성하는 한편, 기존 거주민들의 삶의 질도 개선할 방침이다. 


아울러 이제까지 공공사업자(LH·SH)만이 가능했던 ‘공실 오피스와 상가 매입 후 주거용도로 전환·공급하는 제도’를 민간사업자에게도 허용한다. 2천가구를 목표로 추진한다. 


이외에도 서울의 준공업지역(경공업 지역이나 주거·상업도 입지 가능)의 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화를 통해 민간 공급능력을 추가로 확보해 나갈 계획이다. 


이를 위해 도심 내 입지규제를 최소화하는 ‘입지규제 최소구역제도’의 개선을 통해 입소구역 내 주거비율을 20%에서 40%까지 확대하고 민간제안도 허용할 예정이다. 

 

▲ 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 계획. [출처= 기획재정부]

 

정부는 신규공급 추진과는 별도로 기존 공공분양물량 중 6만가구는 사전청약을 21~22년으로 앞당기기로 했다. 


실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 수도권 30만가구 등 기존에 계획된 공공분양물량(총 77만가구) 중 사전청약 물량을 당초 9천가구에서 6만가구로 대폭 확대, 21년에 3만가구, 22년에 3만가구가 조기에 주인을 찾도록 하겠다는 내용이다.


정부는 “신규 공급계획과 이미 계획된 물량의 사전청약을 함께 발표함으로써 국민이 입주자 모집이 증가하는 효과를 빠른 시일 내에 직접 체감하실 수 있으리라 기대한다”고 밝혔다. 


이번 공급대책 발표가 일부 지역에서는 개발호재로 인식되어 부동산시장 불안요인으로 작용할 가능성도 있다. 이에 정부는 그러한 일이 발생하지 않도록 철저한 모니터링과 필요한 대응조치를 신속히 취해나갈 방침이다. 


정부는 공급대책 발표 후 매주 경제부총리 주재로 ‘부동산시장점검 관계장관회의’를 개최해 주택 수요대책과 공급대책의 이행상황을 면밀히 점검하고, 관계부처 합동으로 부동산 신속대응팀을 구성해 부동산 시장동향을 일일 모니터링하고 대응해 나갈 계획이다.


정부는 특히 “시장교란행위에 대해서는 그 어느 때 보다 단호하게 발본색원 노력을 기울여 나가겠다”며 “재건축으로 인한 인근 주택 가격상승 방지를 위해 필요한 경우 토지거래 허가구역 지정, 관계부처 합동 실가격 조사 등을 통해 시장불안요인을 사전에 철저히 관리해 나가겠다”고 강조했다.

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