2024년 도입한 25% 반대 기준 유지…주택공급 확대와 주민 참여 문턱 논란
[메가경제=박선영 기자] 서울시가 노후 저층주거지의 주택공급을 확대하기 위해 추진하는 모아통합기획 방식의 모아타운 공모에서 후보지 선정 이전에 적용되는 분양권 인정 기준과 주민 반대 요건이 쟁점으로 떠오르고 있다.
사업 추진 여부가 확정되기 전에 권리산정기준일이 정해지는 데다 토지등소유자 75%가 찬성해도 25%가 반대하면 자치구 추천 대상에서 제외된다. 사업기간 단축과 공급 확대라는 정책 목표를 달성하기 위해서는 주민의 권리 보호와 공모 참여 기준의 적정성을 함께 따져봐야 한다는 분석이다.
서울시는 지난 10월 12일 '모아통합기획 모아타운 후보지 선정 공모'를 공고하고 11월 2일부터 자치구 검토를 거친 후보지의 접수를 시작했다. 지난 4일에는 공모 대상 면적 하한을 기존 2만㎡에서 1만㎡로 낮추는 변경공고를 발표했다.
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| ▲ 서울시가 추진하는 모아통합기획 공모에서 후보지 선정 전 권리산정기준일 적용과 토지등소유자 25% 이상 반대 시 자치구 추천 제외 기준이 쟁점으로 떠오르고 있다. |
모아통합기획은 재개발이 어려운 노후 저층주거지에서 서울시와 자치구가 관리계획 수립을 지원하고 주민이 조합설립 준비를 병행하는 방식이다. 서울시는 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 약 6년에서 4년 6개월로 단축하고, 2030년까지 후보지 100곳을 선정해 주택공급 기반을 확대한다는 계획이다.
다만 행정 절차를 줄이는 것과 별개로 후보지 선정 전에 적용되는 권리산정기준일과 주민 반대에 따른 추천 제외 요건이 사업 추진 과정에 미치는 영향도 살펴볼 필요가 있다.
◊ 후보지 선정 전 권리산정기준일 적용…신축주택 인정 요건 강화
이번 공모의 주요 변경사항은 권리산정기준일을 정하는 시점이다. 권리산정기준일은 정비사업 과정에서 토지 분할이나 주택 신축 등을 통해 분양받을 권리를 인위적으로 늘리는 행위를 방지하기 위한 제도다. 기준일 이후 발생한 권리 변동은 향후 분양대상자 인정 과정에서 제한을 받을 수 있다.
서울시가 발표한 운영 기준에 따르면 자치구는 주민 추진주체에 동의서 번호를 부여한 뒤 구청 홈페이지와 주민센터 게시판 등에 사업 구역의 경계를 공개한다. 이 공개일이 원칙적으로 권리산정기준일이 된다. 다만 구청장이 별도로 요청한 날짜를 적용할 수 있는 예외도 있다.
기존 공모에서는 서울시 또는 자치구에 신청서를 접수한 날을 기준으로 삼았지만, 이번에는 주민들이 동의서를 확보하는 초기 단계로 적용 시점을 앞당겼다.
서울시는 앞서 2024년 3월 모아주택·모아타운 갈등 방지대책을 통해 권리산정기준일을 후보지 선정 결과 발표 이후에서 시·자치구 공모 접수일로 조정한 바 있다. 이번 모아통합기획에서는 기준일을 한 차례 더 앞당긴 셈이다.
이에 따라 해당 지역이 후보지로 선정될지 확정되지 않은 상황에서도 향후 분양받을 권리를 판단하는 기준이 먼저 정해질 수 있다.
주민 동의 요건을 충족하지 못하거나 심사에서 보류된 지역에 대해서도 권리산정기준일의 적용 여부와 후속 처리 절차를 명확히 안내해야 하는 이유다.
신축주택의 분양권 인정 요건도 달라졌다. 서울시 설명에 따르면 종전에는 권리산정기준일까지 착공신고를 마친 경우 분양권을 인정했지만, 이번 공모에서는 기준일 다음 날까지 다세대주택 등 공동주택의 세대별 구분소유권을 확보해야 한다.
구분소유권 확보 여부는 소유권 보존등기 접수일을 기준으로 판단한다. 건축허가를 받았거나 분양계약을 체결했다는 사실만으로는 새롭게 제시된 요건을 충족한 것으로 인정되지 않는다.
이에 따라 적법하게 건축허가를 받아 공사를 진행 중인 다세대주택이라도 정해진 기한까지 보존등기를 접수하지 못하면 향후 세대별 분양대상자 인정에 제한을 받을 수 있다.
서울시는 투기성 지분 쪼개기와 신축을 통한 분양권 증가를 방지하기 위해 이러한 기준을 마련했다.
다만 사업 추진 여부가 확정되지 않은 단계에서 기준일을 적용하는 만큼 투기 방지라는 정책 목적과 기존 건축허가에 따른 권리 보호를 어떻게 조화시킬 것인지가 과제로 남는다.
권리산정기준일이 정해진다고 부동산 매매나 건축행위 자체가 일률적으로 금지되는 것은 아니다. 부동산 거래에 대한 제한과 향후 분양대상자 인정 기준은 구분해야 한다.
◊ 75% 찬성해도 25% 반대하면 추천 제외…2024년 기준 유지
주민 동의와 반대 비율도 후보지 공모 참여 여부를 결정하는 핵심 요건이다. 서울시 공모에 참여하려면 사업예정구역별로 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 확보해야 한다.
반면 토지등소유자 25% 이상이 반대하거나 반대 소유자의 토지면적이 전체의 3분의 1 이상이면 자치구 추천 대상에서 제외된다.
예를 들어 토지등소유자가 100명인 지역에서 75명이 찬성하고 25명이 반대한다면 찬성률이 75%에 달하더라도 후보지 추천은 제한된다.
이 기준은 이번 공모에서 새롭게 도입된 것은 아니다. 서울시는 2024년 3월 발표한 '모아주택·모아타운 갈등 방지대책'에서 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적 3분의 1 이상이 반대하는 지역을 공모에서 제외할 수 있도록 했다.
당시 서울시는 투기세력 유입을 차단하고 주민 간 갈등이 심한 지역에서 무리하게 사업을 추진하는 일을 방지하기 위해 해당 기준을 마련했다고 설명했다. 이번 모아통합기획에서도 동일한 반대 요건을 유지했다.
반대 주민의 재산권과 주거환경을 보호한다는 취지는 인정할 수 있지만, 다수 주민이 사업 추진에 동의한 지역까지 일정 비율 이상의 반대를 이유로 추천 대상에서 제외하는 것이 주택공급 확대라는 정책 목표와 얼마나 부합하는지는 검토할 필요가 있다.
특히 주민들이 사업 추진에 대한 찬반 의사를 결정하기 전에 사업 내용과 예상 비용 부담, 권리관계 변화 등에 관한 충분한 설명을 듣는 절차가 중요하다.
공모 절차에 따르면 자치구는 동의서 번호를 부여한 뒤 구역 경계를 공개하고 주민에게 공모 추진 안내문을 발송한다. 이후 추진주체가 동의 요건을 확보해 신청하면 자치구는 주민설명회와 서류 검토, 관련 부서 협의를 거쳐 서울시에 추천한다.
공식 절차상 자치구 주민설명회가 추진주체의 신청 이후에 배치돼 있다는 점에서 초기 찬반 의사 형성 단계부터 충분한 정보를 제공할 필요가 있다. 다만 서울시가 별도로 개최하는 권역별 설명회와는 구분해야 한다.
사업 내용과 예상 분담금 등을 주민들이 충분히 이해한 상태에서 의견을 제시할 수 있도록 설명 시점과 의견 수렴 절차를 조정하는 방안도 검토할 만하다.
◊ 면적 기준 1만㎡로 완화…기존 주민제안 방식은 연말까지
서울시는 공모 참여 기회를 확대하기 위해 대상 면적 기준을 완화했다. 지난 4일 변경공고를 통해 공모 대상 면적 하한을 2만㎡에서 1만㎡로 낮췄다. 상한은 10만㎡ 미만으로 유지했으며 전체 구역과 사업예정지별 노후도 50% 이상 요건도 그대로 적용한다.
상대적으로 규모가 작은 노후 저층주거지도 공모에 참여할 수 있도록 한 조치다. 그러나 면적 요건이 완화됐더라도 권리산정기준일과 주민 동의·반대 기준은 별도로 적용된다. 주민 간 의견 차이가 있거나 기존 건축행위에 따른 권리관계가 복잡한 지역에서는 이러한 기준이 공모 요건 충족 여부에 영향을 미칠 수 있다.
기존 주민제안 방식의 경과조치도 주목할 부분이다. 서울시는 올해 말까지 종전 주민제안 방식에 따른 신규 신청을 받고, 2027년부터 신규 신청 방식을 모아통합기획으로 일원화할 계획이다.
기존 주민제안을 준비해 온 지역은 올해 12월 31일까지 필요한 동의율을 확보해 자치구에 신청할 수 있다. 이후 2027년 1분기 안에 서울시 전문가 자문에 안건이 상정되고 관리계획 수립 범위가 확정되면 종전 방식으로 사업을 추진할 수 있다.
기존 주민제안을 준비하던 지역이 모아통합기획으로 전환하는 경우에도 일정 요건을 충족하면 기존 동의서를 활용할 수 있으며, 권리산정기준일 역시 종전 주민제안 기준을 따르게 된다.
따라서 올해 말 기존 주민제안 방식의 신규 신청이 마감되더라도 이미 진행 중인 사업까지 일괄 중단되는 것은 아니다. 다만 신규 신청 방식이 바뀌는 만큼 사업 준비 단계에 따라 적용되는 절차와 기준을 명확히 안내할 필요가 있다.
◊ 주택공급 확대와 주민 권리 보호…공모 기준의 합리성 과제
서울시는 모아통합기획을 통해 관리계획 수립과 조합설립 준비를 병행하고 행정 절차를 단축해 주택공급 속도를 높이겠다는 방침이다.
사업 추진 기간을 줄이고 소규모 노후주거지의 정비 기회를 확대한다는 점에서 정책적 의미가 있다.
그러나 후보지 선정 이전에 권리산정기준일을 적용하는 방식과 주민 25% 반대에 따른 추천 제외 기준이 함께 운영되는 만큼 실제 사업 참여에 미치는 영향도 고려해야 한다.
특히 후보지로 선정되지 못하거나 심사가 보류된 지역의 권리산정기준일 처리 절차, 기존 건축허가에 따른 분양대상자 인정 범위, 주민설명회 이전의 정보 제공 방식은 제도 운영 과정에서 명확히 해야 할 사안이다.
서울시가 주택공급 확대라는 정책 목표를 실현하려면 후보지 선정 전에 권리산정기준일을 적용해야 하는 이유와 주민 25% 반대 기준을 유지하는 근거를 구체적으로 설명할 필요가 있다. 아울러 심사 보류·미선정 지역의 기준일 처리와 기존 건축허가에 따른 권리 인정 범위를 명확히 안내해야 한다. 행정 절차 단축뿐 아니라 주민의 권리 보호와 실질적인 사업 참여 여건을 함께 확보하는 것이 모아통합기획의 실효성을 좌우할 것으로 보인다.
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