메가경제 - [12·16부동산대책] 초강력 주택시장 안정화 방안 처방 이유 보니

[메가경제 류수근 기자] 정부가 분양가상한제 시행 등 강도 높은 여러 대책을 잇따라 내놓고 있지만 이를 비웃기라도 하듯 강남 등 서울 일부 지역의 집값은 최근 오히려 상승세가 점점 더 가팔라지는 분위기다.

서울 주택가격은 강남권 재건축발 상승세의 확산으로 강남·송파부터 오르기 시작해 7월 1주부터 24주 연속 상승했다. 주간 아파트 가격 상승률을 보면 12월 2주째 서울은 0.17%가 올랐고, 강남 4구는 0.25%가 상승했다.

이런 가운데 정부는 16일 오후 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 초강력 주택시장 안정화 방안을 전격 발표했다. 이에 따라 이번에는 정부의 의도대로 과열된 집값을 잡을 수 있을지 주목된다.

 

 

정부는 이번에도 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진하겠다는 정책 대응방향을 내놨다.

12·16 부동산 대책을 내놓으며 정부는 크게 4가지 방향의 안정화 방향을 설명했다.

첫째는, 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소하겠다는 것이다.

둘째는, 종합부동산세, 공시가격 등을 개선해 주택 보유부담의 형평성을 높이고, 실거주를 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화하겠다는 것이다.

셋째는, 분양가 상한제 지역을 확대해 고분양가 및 풍선효과를 차단하겠다는 것이다.

이를 위해 시장 조사체계와 청약규제를 강화해 거래질서를 투명하게 관리하고, 임대등록에 대한 세제 혜택 기준과 임대사업자 관리제도를 보완하겠다는 내용이다.

넷째는, 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양을 지원하겠다는 것이다.

아울러, 가로주택정비사업 등 도심 내 공급 확대를 위해 제도를 개선할 예정이다.

 

 

정부가 전격적으로 ‘12·16 부동산 대책’을 발표한 배경은 무엇일까?

정부는 집값 상승 요인을 풍부한 시중 유동성, 저금리로 인한 자금조달 비용 하락, 분향가 상한제 적용지역 제외 지역 중심 상승 기대심리 확대, 강남권 등 고가주택 중심 투자재 성격의 매수행위 성행, 공급부족론 등의 제기에 따른 불안심리 자극 등으로 봤다.

정부는 먼저 서울 등 일부지역의 집값이 최근 더욱 더 과열 양상을 보이는 이유를 분석했다.

우선. 지난달 6일 분양가 상한제 적용지역 지정 이후 동작·양천·과천 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하고 있다고 판단했다.

실제로 12월 2주째 상승률은 동작 0.16%, 양천 0.54%, 과천 0.80%, 광명 0.36%, 하남 0.40%가 상승했다.

또, 집값 상승 기대로 매수세가 확대되며 갭 투자 등 투기수요가 유입되고 있다고 봤다.

집값 상승 기대 및 가격 상승에 따른 불안 심리로 매수세가 확대되고 있다는 것이다.

한국은행의 서울 주택가격 전망 CSI는 올해 6월에는 101이었으나 이후 계속 상승해 10월에는 122, 11월에는 125였다. 국토개발연구원의 서울 주택소비심리지수도 9월 138.6에서 10월에는 151.0까지 높아졌다.

정부는 최근 보증금을 승계해 매수하는 갭 투자 비중도 증가하는 추세라고 진단했다.

갭투자 비율은 올해 9월에는 47.9%였으나 10월과 11월은 각각 50.1%와 56.1%로 절반을 넘어섰다.

여기에 지난달 28일 관계기관 합동 1차 조사 결과 편법·불법 증여, 대출규정 미준수 등이 의심되는 이상 거래도 상당수 확인했다.

1차 조사 결과 총 991건 중 편법·불법 증여 의심사례는 532건이었고, 대출규정 미준수 의심사례는 23건이었다.

 

 

정부는 일각에서 제기되는 공급 부족론과 관련해서는 공급은 충분하다는 입장이다.

서울 아파트는 지난해 4만4천호에 이어 올해와 내년에도 연간 약 4만호 이상이 공급돼 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분하다는 것이다.

올해 9월 기준 서울 정비사업 332개 단지 중 향후 입주물량으로 이어질 착공(81개) 및 관리처분인가(54개) 단계의 단지도 135개에 이르고, 10월 누계기준 올해 서울 정비사업 인허가는 5년 평균(2014~2018년 1만6천호)과 유사한 1만6천호로, 초기 단계 사업도 차질 없이 진행 중이라고 밝혔다.

그럼에도 일각에서 분양가 상한제 등에 따른 공급 부족론을 제기하며 시장의 불안 심리를 부추기고 있다는 게 정부의 판단이다.

또한, 여전히 풍부한 시중 유동이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 재현되고 있다고 봤다.

총통화(M2)는 2014년 2009조6천억원에서 계속 늘어나 2017년 2471조2천억원, 2018년 2626조9천억원으로 증가했으며 올해 9월에는 무려 2853조3천억원에 달하고 있다.

이런 데다 낮은 금리로 자금조달 비용이 낮아지고, LTV 규제로 대출규모가 제한돼 있는 가운데서도 높은 전세가율(서울 62%)과 전세대출 등을 통한 갭투자 자금을 조달하고 있는 것으로 분석했다.

여기에 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향을 주고 있다고 판단했다.

결국, 일부 투기 수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 있어 시장 교란 행위 방지 및 안정적인 수급 관리 가 필요해 추가 주택시장 안정화 대책을 내놓게 됐다는 설명이다.

 

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