메가경제 - [12·16부동산대책] 종부세율 인상·고가주택 공시가격 현실화율 차등 적용

[메가경제 김기영 기자] 16일 정부가 전격 발표한 '주택시장 안정화 방안'에는 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도와 관련한 강력한 대책도 담겼다.

12·16 부동산 대책으로 종합부동산세(종부세) 세율이 상향 조정된다.

종합부동산세 세율을 올려 주택 보유에 대한 과세형평성을 높이겠다는 내용이다.

이에 따라 공시가격 현실화율 70%, 공정시장가액비율 90%를 적용했을 경우 일반은 0.1%～0.3%포인트(p), 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 0.2%～0.8%p 오른다.

조정대상지역 2주택자 세부담 상한도 200%에서 300%로 확대된다. 종전은 3주택 이상만 300%였다.

 

 

 

반면, 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제, 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여 실수요 1주택자 부담을 줄인다.

이에 따라 ‘고령자 + 장기보유’ 합산율 공제한도는 70%에서 최대 80%로 높아진다.

다만 종부세 세율은 법 개정이 필요한 사항이어서 법 개정 후 2020년 납부분부터 적용될 예정이다.

아울러 정부는 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안도 검토중이다.

 

 

공시가격 현실화율도 높인다.

정부가 2019년 평균 현실화율은 70% 미만으로 여전히 시가와는 차이가 꽤 있다. 올해 현실화율은 공동주택은 68.1%, 단독주택은 53.0%, 토지는 64.8% 수준이었다.

정부는 내년에는 현실화율을 더 높여 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 높이기로 했다.

공동주택 시세 9~15억원은 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 반영하겠다는 것이다.

정부는 2020년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획 등 신뢰성 제고 대책은 별도로 발표할 예정이라고 밝혔다.

12·16 부동산 대책은 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완하는 내용도 담겼다.

우선 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다.

 

 

지금까지는 실거래가 9억 초과 1세대 1주택자에 대해 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용했다.

하지만 앞으로는 실거래가 9억 초과 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가한다.

연 8%의 공제율을 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연4%’로 구분해 적용한다는 것이다.

다만, 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제가 가능하다.

바뀌는 장기보유특별공제율은 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도분부터 적용한다.

이미 발표된 바대로 2020년 1월 1일부터 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제율 최대 80% 적용된다.

 

 

조정대상지역에서의 일시적 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간도 단축된다.

그동안 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택을 줘왔다. (일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도임)

하지만 앞으로는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해서만 비과세 혜택이 주어진다.

다만, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장한다.

이같은 전입요건은 17일부터 새로 취득하는 주택에 적용된다. 다만 이번 대책발표 이전에 매매계약이 체결됐거나 계약금을 지불한 경우는 종전규정이 적용된다.

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건도 추가된다.

그간은 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 소득세법과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

하지만 이번 대책 발표 후 17일부터 새로 임대 등록하는 주택에 대해서는 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

조정대상 지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함된다.

지난해 9.13대책에 따라, 대출이나 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않았다.

하지만 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 인상된다.

현재는 주택 외 부동산의 경우 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나, 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과)을 적용하고 있다.

하지만 앞으로는 다른 부동산과 동일하게 적용해 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율이 1년 미만은 40%에서 50%로 올라가고 1~2년 기본세율은 40%를 유지한다.

이 내용은 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용한다.

12·16 부동산 대책에는 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해 공급물량을 늘리려는 대책도 포함됐다.

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용에서 배제된다 .

하지만 17일부터 내년 6월말까지는, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제가 적용된다.

 

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