사례1) 자금여력이 없는 사회초년생이 음식점을 창업하고 고가주택 취득과정에서 편법증여를 받았으나 증여세를 신고하지 않음.
사례2) 소득이 미미한 연소자가 부모로부터 자금을 증여 받아 개발예정지역 빌라를 취득하면서 증여세를 신고하지 않음.
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| ▲ 자금여력이 없는 사회초년생이 음식점 창업 및 고가주택 취득과정에서 편법증여를 받고도 증여세를 신고하지 않은 사례. [출처=국세청] |
국세청의 최근 주택 시장 동향 파악 결과, 주택 거래량은 지난해 4분기를 정점으로 감소 추세를 보이고 있으나 20대 이하의 취득 건수는 오히려 늘어나고 전체 거래에서 차지하는 비중은 증가 추세에 있는 것으로 조사됐다.
특히, 상대적으로 주택 가격이 고가인 서울 지역에서 20대 이하 취득 비중이 더 높은 것으로 나타났다.
국세청은 이같이 최근 연소자의 주택 취득 비중이 증가하고 있어 거래내역을 정밀 분석한 결과 편법증여를 통해 주택을 취득하는 등 다수의 탈세혐의를 포착해 세무조사에 들어갔다고 19일 밝혔다.
이번 조사대상은 ▲ 고가 아파트 등 취득자금 편법증여 혐의 연소자 40명, ▲ 빌라 취득자금 편법증여 혐의 연소자 11명, ▲ 재건축 아파트 취득자금 출처 부족자 46명 등 총 97명이다.
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| ▲ 전체 주택 매매건수 중 20대 이하 주택 취득 비중. [출처=국세청] |
국세청은 소득자료 등 보유하고 있는 과세정보를 다각도로 활용해 주택 거래관련 탈세혐의를 분석하고 있다고 밝혔다.
분석 결과, 대다수는 부동산 거래과정에서 성실하게 세금을 신고·납부하고 있지만, 고가 아파트 단지와 최근 매수세 유입으로 거래량이 증가하고 있는 빌라(다세대･연립주택) 등 거래과정에서 일부 탈세혐의를 잡았다는 설명이다.
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| ▲ 소득이 미미한 연소자가 부모로부터 자금을 증여 받아 개발예정지역 빌라를 취득하면서 증여세를 신고하지 않은 사례. [출처=국세청] |
우선, 경제활동 전이거나 사회생활 초기로 소득이 없거나 미미하여 자금여력이 부족한 20대 이하 연소자 중 일부가 고가아파트나 빌라(다세대·연립주택) 취득자금을 편법증여 받고도 증여세 등 적정한 세금신고를 이행하지 않은 혐의를 포착했다.
소득이 미미한 연소자가 고가의 아파트 등을 취득하면서 증여세 신고 없이부모 등 특수관계자로부터 취득자금을 편법증여 받은 혐의가 있거나, 임대 보증금을 승계하여 취득(일명 갭투자)하였으나 보증금 외의 매매대금을 부모가 지급한 것으로 의심되는 경우 등이다.
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| ▲ 월별 아파트 매매 거래건수 및 20대 이하 취득 비중 추이. . [출처=국세청] |
또, 소득이 전혀 없는 10대~20대 초반의 연소자가 고액의 부채를 부담하거나 전세를 승계(갭투자)하면서 빌라를 취득한 경우 등이다. 국세청은 수도권의 주요 재건축 아파트 단지에 대한 거래동향도 정밀하게 모니터링하고 있다고 밝혔다.
이 과정에서 명품 재건축 단지를 표방하며 아파트 가격 상승을 이끌고 있는 주요 랜드마크 재건축 단지에서 아파트 취득자금 출처가 불분명한 거래 내역을 파악하고 정밀 분석했다.
그 결과 자금출처가 불분명한 46명을 조사대상으로 선정했다는 설명이다. ▲ 자금 여력이 부족한 연소자 등이 고가의 아파트를 취득해 편법증여 받은 혐의가 있거나, ▲ 신고소득이 미미하여 운영하고 있는 사업체의 탈루 소득으로 아파트를 취득한 것으로 의심되는 경우, ▲ 법인의 자금을 부당 유출하여 고가의 재건축 아파트를 취득한 것으로 의심되는 사례 등이다.
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| ▲ 주택임대 사업자가 임대소득 및 비영업대금 이익을 신고 누락하고 배우자와 고가의 재건축 아파트를 취득한 사례. . [출처=국세청] |
실례로, 주택임대 사업자가 임대소득 및 비영업대금 이익을 신고 누락하고 배우자와 고가의 재건축 아파트를 취득한 사례가 있었고, 전문직 사업자가 신고소득을 누락하고 고가의 재건축 아파트를 소득이 전혀 없는 배우자와 공동으로 취득한 사례도 있었다.
국세청은 소득이 없거나 미미한 연소자의 경우 취득자금을 부모 등 특수관계인으로부터 증여 받았는지 여부에 대해 자금의 흐름을 끝까지 추적해 정밀하게 검증하겠다는 방침이다.
특수관계인으로부터 차입금을 통해 주택을 취득하였을 경우 차입금으로 가장한 여부를 정밀하게 검증하고, 보증금을 승계해 취득한 경우는 보증금 외의 금액을 누가 지급하였는지를 확인해 증여 여부를 검증할 작정이다.
또, 실제 부모가 취득하였음에도 연소자인 자녀 명의로 등기하였는지 여부 등을 치밀하게 검증하게 된다.
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| ▲ 전문직 사업자가 신고소득을 누락하여 고가의 재건축 아파트를 소득이 전혀 없는 배우자와 공동으로 취득한 사례. [출처=국세청] |
아울러, 국세청은 조사과정에서 실제 차입금으로 인정된 부채의 경우는 부채를 연소자가 자력변제할 수 있을지 여부를 철저히 사후관리하겠다고 밝혔다.
부모 등 특수관계자와의 차입금과 금융기관 대출금은 물론, 보증금을 승계하여 취득한 경우 차입금 상환 및 보증금 반환 시까지 부모가 대리변제 하는지 여부 등을 사후관리하겠다는 것이다.
국세청은 또 소득 누락 혐의가 있는 사업자에 대해서는 신고내역을 면밀하게 검증해 수입금액 누락, 가공경비 계상 여부는 물론 부당한 회계처리를 통한 자금유출 여부 등을 철저하게 검증하겠다는 방침이다.
국세청은 특히 “앞으로는 연소자가 일정금액 이상 주택을 취득할 경우 자력 취득 여부 등 자금출처 검증을 대폭 강화할 계획”이라고 강조했다.
국세청은 또한 “주택뿐만 아니라 상가 등 기타 부동산은 물론 주식 등 자본거래를 통한 부의 대물림과 이 과정에서의 지능적 탈세에 대해 지속적으로 검증할 것”이라며 “특수관계자 간 차입금 등 편법 증여가 의심되는 부채에 대하여는 차입금 완제 시까지 상환 내역에 대해 철저히 사후관리할 계획”이라고 밝혔다.
[메가경제=류수근 기자]
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