은평 연신내역세권, 도봉 창동 준공업지 등 선정
[메가경제= 류수근 기자] "은평 연신내역세권, 도봉 창동 준공업지, 영등포 신길동 저층주거지, 금천구 가산디티털단지 역세권 등..."
정부가 지난 2월 4일 발표됐던 3080플러스 주택공급 방안으로 추진해온 도심 공공주택 고밀 복합개발 후보지가 그 베일을 벗었다.
국토교통부는 31일 '3080+ 대도시권 주택공급방안'의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구에 위치한 총 21곳을 선정해 발표했다.
정부는 3080플러스 주택공급 방안을 발표한 이후 그동안 통합지원센터를 열고 770여 건의 컨설팅을 지원했으며, 대도시권 지자체 및 민간협회 등을 대상으로 사업 설명회를 진행해왔다.
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| ▲ 윤성원 국토교통부 1차관이 31일 오후 세종시 정부세종청사에서 3080+ 대책 추진현황과 제1차 도심사업 후보지 등 제1차 위클리 주택공급과 관련해 브리핑하고 있다. [세종= 연합뉴스] |
이와 함께 정부는 2월부터 지자체와 민간의 후보지 접수를 시작, 현재까지 지자체는 288곳, 민간은 통합지원센터를 통해 53곳 등 총 341곳을 접수받아 입지요건 및 사업성을 검토하고 있다.
이날 국토부가 발표한 1차 선도사업 후보지는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 검토를 거쳐 우선 선정했다.
국토부는 범위･규모･노후도 등의 입지요건, 토지주 추가수익과 도시계획 인센티브 등 사업성 요건을 검토해 후보지를 선정했다.
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| ▲ 1차 선도사업 후보지 현황. [출처= 국토교통부] |
구체적으로는, 금천･도봉･영등포･은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비사업, 소규모 사업 등을 제외한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에 대해 검토한 뒤 총 21곳을 선정했다고 국토부는 설명했다.
국토부는 정비사업, 소규모사업 등 47곳은 추후 별도검토할 예정이다.
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| ▲ 3080+ 1차 선도사업 후보지. [출처= 국토교통부] |
자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 판교신도시 수준인 약 2.5만호를 공급할 수 있는 규모이다. 21곳 중 역세권은 9곳, 준공업지는 2곳, 저층주거지는 10곳이다.
주요 후보지 사례를 보면, 은평 연신내 역세권의 경우는 연신내역, GTX 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구, 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 민간개발이 어려워 노후화가 가속화하고 있는 지역이다.
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| ▲ 주요 사업지별 위치도 및 개발조감도. [출처= 국토교통부] |
하지만 공공주도 개발을 통해 트리플 역세권의 잠재력을 바탕으로 공공이 참여하는 고밀개발을 통해 지구중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점으로 조성하겠다는 구상이다.
도봉 창동 준공업지의 경우는, 준공업지역임에도 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않아 도시기반 시설 부족과 노후화가 진행돼왔다.
이곳은 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역이었으나 공공참여 사업을 통해 도시기능 재구조화를 추진할 예정이다.
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| ▲ 주요 사업지별 위치도 및 개발조감도2. [출처= 국토교통부] |
영등포 신길동 저층주거지는 신길뉴타운의 중심부에 위치하고 있으나, 인접지 고밀개발에도 불구하고, 2014년 재개발 구역해제 후 노후화가 진행 중이다.
이곳에도 공공이 참여해 각종 인센티브로 사업성을 개선하고, 저소득 주민을 위한 공공자가주택과 공공임대주택 공급, 근린공원 등을 포함한 주택단지로 조성할 예정이다.
금천구 가산다지털단지 역세권의 경우는, 대상지 주변에 국가산단과 남부순환로가 위치해 도시공간구조가 단절되며 개발되지 못한 채 노후화가 더 심화해왔다.
게다가 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경 개선이 어려운 상황으로 공공이 참여해 고밀복합개발을 추진할 예정이다.
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| ▲ 정비계획 프로세스 . [출처= 국토교통부] |
국토부는 이날 1차 선도사업 후보지 21곳에 대한 사업효과 분석 결과도 발표했다.
우선, 용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획인센티브를 통하게 되면, 재개발 등 기존 자력개발을 추진할 때보다 용적률이 평균 111%포인트 상향되는 것으로 나타났다.
두 번째로, 공공주도로 개발할 경우, 공급세대 수도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발시보다 구역별 평균 약 341세대(39.9%)가 증가하는 것으로 분석됐다.
세번 째로, 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 예측되었다.
이에 따라 토지주 수익률도 평균 29.6%포인트 향상되는 것으로 나타나는 등 3080플러스 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석됐다고 국토부는 설명했다.
.토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 30.3% 감소되는 것으로 분석됐다. 다만 분담금은 도시계획심의 과정 등에서 바뀔 수 있다.
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| ▲ 선도 후보지 21개 구역 평균 사업효과. [출처= 국토교통부] |
이번에 발표된 1차 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정됐다. 향후 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획안을 수립할 예정이다.
정부는 또한, 사업계획안과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발할 예정이다.
선도사업 후보지 가운데 금년 중에 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장하고, 도시.건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.
정부는 아울러, 예정지구 지정시 이상.특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보하거나 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다.
이와는 별도로, 공공직접시행 정비사업은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, 지자체가 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공할 예정이다.
또한, 민간제안의 경우에도 사업계획에 대한 컨설팅을 진행하고 있으며, 컨설팅 결과에 따라 주민 동의 등 후보지 선정 절차를 추진할 계획이다.
국토교통부 윤성원 1차관은 “선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드릴 것"이라며 "후보지에 대한 철저한 투기검증으로 국민신뢰 아래 사업을 추진하겠다"고 밝혔다.
그러면서 "3080+ 주택공급대책에 대해 지자체에서 많은 관심을 보이고 있다"며 "다른 지역에 대해서도 협의가 완료 되는대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정”이라고 덧붙였다.
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