일반분양도 분양가상한제 적용으로 시세의 60∼70% 수준
84㎡ 일반분양가 연신내역 7억5천만·증산4 7억3천만원
역세권과 저층 주거지 등을 고밀 개발하는 '도심 공공주택 복합사업' 후보지 7곳이 법 시행 후 100여일 만에 처음 본 지구로 지정된다.
국토교통부는 ’3080+ 주택공급방안‘(2.4대책)에 따라 도심 공공주택 복합사업 선도후보지로 추진 중인 증산4 구역과 방학역 구역 등 7곳을 오는 31일에 본 지구로 지정한다고 29일 밝혔다.
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| ▲ 도심복합사업 1차 본 지구 개요. [국토교통부 제공] |
후보지 선정 9개월여만에 처음으로 본 지구로 지정되는 7곳의 총 세대수 규모는 1만호에 가깝다.
가장 규모가 큰 증산4구역의 4112호를 비롯해, 신길2 구역 1326호, 방학역 구역 409호, 연신내역 구역 427호, 쌍문역 동측 구역 646호, 쌍문역 서측 구역 1088호, 부천원미 구역 1678호 등 총 9686세대다.
도심복합사업은 그동안 민간 위주로 이루어지던 도심 내 주택공급을 공공이 참여해, 다양한 인센티브를 제공함으로써 부담 가능한 가격의 주택을 획기적인 속도로 대량 공급하고, 원주민 내몰림을 방지하는 등 공익성도 확보하는 새로운 주택공급 모델이다.
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| ▲ 도심복합사업 절차 및 주택공급 조기화 효과. [국토교통부 제공] |
민간 재개발사업에 비해 관리처분계획 생략, 통합심의 등으로 절차가 간소화되고, 일반분양에 대한 사전청약을 통해 지구 지정부터 주택분양까지 소요되는 기간이 약 2년6개월에 불과하다.
국토부 조사에 따르면, 서울에서 민간 주도의 정비사업이 지구 지정부터 분양까지 약 13년이 걸리는 것에 비하면 약 10년 이상 단축된다.
국토부는 지난 ’2.4대책‘ 발표 이후 현재까지 16만호 규모에 해당하는 157곳의 도심 내 복합사업 후보지를 선정했다.
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| ▲ 3080+ 사업별 후보지 선정 현황. [국토부 제공] |
공공택지와 단기공급 등을 포함하면 약 44만6천호 규모로, 대규모 택지사업로 조성된 분당ㆍ판교ㆍ광교 등 신도시 3곳에서 공급된 주택을 모두 합친 규모이다.
특히, 16만호 중 서울 9만호를 포함해 14만호가 수도권 역세권 등에 입지하고 있고, 나머지도 광역시의 도심에 집중돼 대규모 도심 내 주택공급이 이뤄질 것으로 국토부는 기대하고 있다.
정부는 도심복합사업 후보지 발표 후 제도적 기반을 마련하기 위해 지난 9월 21일 공공주택법을 개정했으며, 이후 지자체 사전협의, 주민설명회 및 예정지구 지정 등 사업절차를 신속히 진행해 왔다. 이러한 노력으로 법 시행 후 2개월여 만인 지난달까지 1ㆍ2차 예정지구 9곳(1만4천호 규모)을 지정했다.
예정지구 9곳 중 주민동의 요건 충족, 중앙도시계획위원회 심의 등을 완료한 증산4 구역 등 7곳을 이번에 처음 본 지구로 지정하게 됐다.
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| ▲ 주민동의 2/3 이상 구역 현황. [국토교통부 제공] |
도심복합사업은 주민 동의(토지주 2/3와 면적 1/2 이상)가 확보되는 경우에만 사업추진이 확정돼 본 지구로 지정된다. 사업추진이 확정된 후에도, 주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 등 민간 재개발사업 수준의 주민선택권을 보장한다.
이를 위해 예정지구 지정 후 주민들이 토지주 과반수 동의를 통해 주민대표회의를 구성하면, 사업시행자가 운영비도 지원한다.
이번에 지구 지정이 되는 7곳은 법 시행 후 2∼3개월여 만에 본 지구 지정을 위한 주민동의율 3분의 2 이상을 다시 확보할 정도로, 높은 주민 호응을 바탕으로 사업이 빠르게 추진되고 있다.
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| ▲ 지역별 3080+ 도심내 주태공급 사업 후보지 현황. [국토교통부 제공] |
도심복합사업은 토지주와 세입자의 내몰림 방지책도 시행한다고 국토부는 밝혔다.
본 지구로 지정된 구역의 토지주에게는 기존 공공주택사업과 달리, 재개발 조합원 분양권과 유사하게 신축 아파트로 보상(현물보상방식 신규 도입)한다.
또한, 추가분담금 등의 부담여력이 부족한 토지주를 위해 우선분양가의 50%만 부담(7곳 본 지구 경우 시세 25∼35% 수준)하고 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형 등 공공자가주택도 공급한다.
주민분담금은 원주민이 재정착할 수 있도록 민간 재개발사업보다 약 30% 이상 낮은 수준이라고 국토부는 밝혔다. 이번에 본 지구 지정을 받은 7곳 구역의 분담금은 8천만~2억4천만 원 수준으로 책정됐다.
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| ▲ 1차 본지구 7곳 추정분양가 및 분담금. [국토교통부 제공] |
구역별로는 경기 부천원미의 평균 부담금( 2억4천만원)이 가장 높고 이어 쌍문역 서측(1억7천만원), 쌍문역 동측·연신내역·신길2(1억3천만원), 증산4(9천만원), 방학역(8천만원) 등의 순으로 예상됐다.
주민에게 현물보상으로 우선 공급하는 주택 가격은 전용 84㎡의 경우 5억7천만(부천원미)∼7억6천만 원(신길2)으로 추정되고, 일반분양가는 전용 84㎡ 기준 6억4천만(방학역)~8억9천만(신길2) 원 수준으로 예상된다.
일반에 공급하는 분양주택도 분양가상한제를 적용받는 공공주택으로 전량 공급됨에 따라, 인근 시세 대비 60∼70% 수준이 될 것으로 예축됐다.84㎡ 일반공급 분양가는 신길2구역 8억9천만 원, 연신내역 7억5천만 원, 증산4 7억3천만 원, 쌍문역 서측 7억2천만 원, 쌍문역 동측 6억7천만 원, 부천원미 6억5천만 원, 방학역 6억4천만원 수준이다.
남영우 국토부 공공주택추진단장은 “주민들께서 높은 호응을 보여주셔서 후보지 선정 후 9개월, 법 시행 후 100일 만에 본 지구 지정을 완료할 수 있었다”며, “도심복합사업은 현재까지 26곳에서 2/3 이상 주민동의를 확보하고 있는 만큼, 주민 동의가 높은 다른 후보지에 대해서도 지구 지정 절차를 신속히 진행해 내년에는 추가로 5만호 규모의 지구 지정을 추진할 것”이라고 밝혔다.
[메가경제=류수근 기자]
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