임대의무기간 내 본인거주, 재계약갱신 거절, 증액제한 위반 등 [메가경제= 류수근 기자] 정부가 작년 주택 임대사업자의 공적의무 준수여부를 조사한 결과 임대의무기간 내 불법 양도나 본인 거주, 재계약 갱신 거절 등 3692건을 적발했다.
국세청과 행정안전부, 지방자치단체는 이들에 부여한 세제 혜택을 환수하고 과태료를 부과하는 한편, 사안에 따라 임대사업자 등록을 말소한다.
국토교통부는 2020년도 등록 임대사업자 공적의무 준수 여부에 대한 관계기관 합동점검 결과를 31일 발표했다.
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| ▲ 지역별 및 주택유형별 의무위반 현황. [출처= 국토교통부] |
임대등록제는 지난 1994년 민간 전·월세주택에 거주하는 임차인의 주거안정 지원을 위해 도입된 제도로, 사업자가 자발적 선택에 의해 임차인 권리보호 관련 공적 의무를 적용받는 임대주택이다.
등록 임대사업자는 정해진 기간 내 임대주택을 유지하면서 세입자의 계약갱신청구권을 보장하고 임대료를 직전의 5% 이상 올리지 않는 등 공적 의무를 진다. 그 대신 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도·임대소득세 감면 등 세제 혜택을 받고 있다.
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| ▲ 주요 의무위반 행위별 제재조치 현황. [출처= 국토교통부] |
주택 임대사업제도 도입 이후 혜택은 계속 늘어났지만 등록 임대사업자의 의무 준수 여부에 대한 점검은 제대로 이뤄지지 않았다. 양적으로는 2017년 12월 98만호에서 작년 6월에는 160만7천호까지 늘어났다.
이번 점검에서는 국토부와 전국 지자체(광역 17개·기초 229개) 합동으로 점검 태스크포스(T/F)를 만들어 작년 9월부터 12월까지 4개월간 사업자가 보유한 등록 임대주택 전수를 대상으로 공적의무 준수여부 점검을 실시하는 방식으로 진행됐다.
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| ▲ 등록임대주택 제공 주요 세제혜택 현황. [출처= 국토교통부] |
국토부는 이번 점검에서 임차인의 장기 거주기간 보장 등 임차인의 주거안정과 직결되는 ‘임대의무 기간 준수’ 의무에 대해 중점적으로 점검했다. 임대주택을 등록해 세제 혜택만 챙기고 임대의무기간 내에 주택을 처분한 것으로 의심되는 사례 등을 선별해 검증했다.
그 결과 임대의무기간 미준수 총 3692건을 적발했다고 국토부는 밝혔다.
지역별로는 등록임대 과반수가 위치한 수도권(1916건·51.9%)이 지방(1776호)보다 위반 사례가 소폭 많았다. 주택 유형별로는 아파트(1421건·38.4%), 다세대(915건·24.8%), 다가구(335건·9.1%), 오피스텔(330건·8.9%) 등 순이었다.
임대의무기간 위반 3692건 중 다른 유형의 의무를 위반한 사례도 적지 않았다. 임대료 5% 증액 의무 위반은 200여 건, 임대주택에 사업자 본인이 거주한 사례는 10건 내외가 적발됐다.
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| ▲ 31일 오후 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. [서울= 연합뉴스] |
이번 점검을 통해 적발된 위반자는 지자체의 행정처분 후, 필요시에는 국세청 등 과세당국에 통보하는 등 법과 원칙에 따라 엄중 조치한다는 계획이다.
지자체는 위반 행위의 경중을 파악해 과태료를 부과하고 임대사업자 등록을 말소할 수 있다. 과세당국은 공적 의무를 위반한 주택 보유자에 대해 부당하게 세제 혜택을 받은 사실을 확인하면 관련 세액을 추징한다.
임대의무기간 미준수에 대해서는 3천만원 이하의 과태료는 물론 등록말소, 세제혜택 환수 등의 조치를 취할 수 있다. 임대의무기간 미준수에 대한 과태료는 최근 관리강화 정책 추진으로 부과액이 상향 조정됐다.
행안부는 공적의무 위반으로 임대등록이 말소되는 주택에 대해 감면 지방세를 신속하게 환수하도록 지자체와 협력하고 환수실적을 주기적으로 점검할 방침이다.
국세청도 통보받은 주택에 대해 세무검증을 벌여 제대로 납부하지 않은 종합부동산세와 양도세, 임대소득세를 추징할 계획이다.
이번에 적발된 위반 사례를 보면 다양한 유형의 공적 의무 위반이 일어나고 있음을 잘 보여준다.
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| ▲ 임대의무기간 내 불법 양도. [출처= 국토교통부] |
먼저 임대의무기간 내 불법 양도 사례다. 서울 성동구 50대 A씨는 2017년 11월 시가 6억원 상당의 아파트를 취득해 8년 장기임대 유형으로 등록한 후 3년도 채 지나지 않은 작년 5월 에 매도해 4억원의 차익을 남긴 것으로 나타났다.
해당 구청은 A씨에 대해 과태료 3000만원을 부과하고 사업자 등록을 말소하는 한편, 국세청에도 통보할 예정이다.
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| ▲ 임대의무기간 내 본인 거주 사례. [출처= 국토교통부] |
다음은 임대의무기간 내 본인 거주 사례다. 서울 중랑구 60대 B씨는 2015년 시가 3억2000만원짜리 아파트를 5년 단기임대 유형으로 등록한 후 세입자를 둔 것처럼 가장한 채 본인이 거주하면서 각종 세제혜택을 받아온 사실이 드러났다.
이 사안은 위반시점이 2019년 10월 23일 이전은 주택당 1000만원, 같은 달 24일부터는 불법 양도와 같은 수준의 과태료 3000만원 처분을 받게 된다.
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| ▲ 임대의무기간 내 재계약 갱신 거절 사례. [출처= 국토교통부] |
세 번째 위반 유형은 임대의무기간 내 재계약 갱신 거절 사례다.
서울 양천구 60대인 C씨는 2013년 12월 아파트를 8년 장기임대로 등록한 후 세제혜택을 받아 왔으나 세입자의 적법한 계약갱신 요구에 대해, 결혼한 자녀가 거주한다는 이유로 임대차 계약기간 만료 후 즉각 퇴거를 요청했다. 당국은 이 건에 대해 과태료 500만원 부과와 등록 말소와 함께 이 내용을 과세당국에 통보했다.
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| ▲ 임대료 증액제한 위반 사례. [출처= 국토교통부] |
네 번째는 임대료 증액제한 위반 사례다. 인천 연수구 50대 D씨는 1억5000만원에 분양받은 주거용 오피스텔을 취득세 감면 혜택을 받기 위해 2016년 4월 5년 단기임대로 등록했다.
D씨는 이후 자신의 조카에게 보증금 1000만원으로 임대해 오다 신규 세입자에겐 주변시세에 맞춘다는 이유로 증액 비율 1086%에 달하는 보증금 500만원·월세 45만원(환산보증금 1억2000만원)에 세를 준 것으로 조사됐다.
해당 구청은 D씨에 대해 과태료 500만원을 부과하고 등록 말소하고 과세당국에 통보할 예정이다. 이같은 위반사례의 경우 1건은 500만원, 2~9건은 1000만원, 10건 이상은 2000만원의 과태료를 차등 부과한다.
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| ▲ 임대차계약 신고 위반 사례. [출처= 국토교통부] |
또다른 사례는 임대차계약 신고 위반 건이다. 경기 평택시 40대 E씨는 2015년 10월 원룸 다세대주택 18개 호실을 8년 장기임대 유형으로 등록하고서도 6년동안 단 한번도 임대차계약 신고를 하지 않았다. 그러면서도 세제혜택은 지속적으로 제공받은 것으로 드러났다.
당국은 이 위반 건에 대해 과태료 500만원을 부과하고 추후에도 보고하지 않을 경우 등록말소할 예정이다. 사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 3회이상 누차 불응하거나 거짓으로 보고하는 경우 지자체장 직권으로 등록말소할 수 있다.
국토부는 올해에도 등록임대 관리 강화 기조를 이어가 사업자의 공적의무 위반 합동점검을 6월부터 연말까지 전국 지자체에서 동시에 추진할 계획이다.
지난해는 임대의무기간 준수 중심으로 점검을 추진했으나 올해는 임대료 증액제한, 임대차계약 신고 등 주요 공적의무에 대해 보다 폭넓게 점검할 계획이다.올해는 합동점검과 함께 점검체계 안정화·고도화를 위한 관련 시스템·제도 개선 등도 병행 나갈 계획이다.
의무위반 의심자 분석시 활용하는 정보인 주택 소유권 등기정보의 원활한 접근을 위해 국토부의 렌트홈과 대법원의 등기시스템 간 연계 추진, 지자체 점검기능 강화를 위한 제도 개선 등 점검기반을 강화하도록 노력할 계획이다.
국토부 관계자는 "등록 임대사업자를 대상으로 한 공적의무 준수 여부에 대한 점검을 정례화하는 등 제도 관리를 강화해 나감으로써 임차인의 주거 권리가 더욱 내실 있게 보장받을 수 있도록 하겠다"라고 말했다.
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