SK그룹 핵심 사업 연계 자산 편입 예정...성장성·안정성 모두 갖춰
SK그룹이 보유한 핵심 부동산 자산을 유동화한 SK리츠가 내달 유가증권시장에 상장한다.
분기 배당을 실시하는 첫 상장 리츠로, 스폰서인 SK그룹의 성장성과 안정성을 갖춰 주목된다.
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| ▲ SK서린빌딩 [사진=SK리츠 제공] |
SK리츠는 기업공개(IPO)를 앞두고 지난 18일 온라인 기업설명회를 열어 사업 계획을 밝혔다.
SK그룹은 지난해 9월 최고 의사결정기구인 수펙스추구협의회 전략위원회에서 그룹 내 주요 부동산 자산에 대한 유동화 방안으로 리츠 사업 추진을 결정했다.
투자자산은 SK그룹이 통합 사옥으로 사용 중인 서울 종로구 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 자산을 기초로 한 클린에너지리츠 지분 100%다. SK리츠운용이 자산관리 위탁회사(AMC)다.
SK서린빌딩 매입가는 1조 30억 원이며, 임차인은 SK주식회사다. 임대료는 연 392억 원 규모이며, 임대료율은 3.9%다.
SK에너지 주유소 116곳의 매입가는 7654억 원이다. 임대료는 연 321억 원 규모이며, 임대료율은 4.2%다.
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| ▲ 출처=SK리츠 홈페이지 |
운영비는 ‘트리플 넷(Triple Net)’ 구조로, 임차인이 관리비, 보험료, 부동산세 등 비용을 부담한다.
SK그룹이 장기(5년, 10년) 책임 임차(마스터 리스)하는 구조로 임대료를 각 리츠에 지급하고, SK리츠는 이를 재원으로 분기별 배당금을 제공하는 구조다. 3·6·9·12월 결산을 거쳐 연 4회 배당금을 받을 수 있다.
향후 3년간 매각 차익을 제외한 예상 배당수익률은 연 5.45%다.
이날 신도철 SK리츠운용 대표는 “SK리츠의 배당가능이익은 변동성이 매우 제한적”이라며 “매 분기 배당금액은 큰 차이 없이 지급될 것”이라고 설명했다.
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| ▲ SK리츠 구조 [출처=SK리츠 IR자료] |
또한 SK리츠는 SK텔레콤 을지로 ‘T타워’, SK하이닉스 분당 ‘U타워’, SK플래닛 판교 사옥 등 SK그룹이 보유한 우량 부동산 자산에 대한 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 대상 자산을 2024년까지 모두 편입하면 누적 4조 원 규모가 될 것으로 회사 측은 예상했다.
그룹 사업과의 시너지를 강조한 부분도 눈길을 잡는다. 데이터센터, 물류센터, 생산시설 등 SK그룹 핵심 사업과 연계된 자산을 그룹 내외부에서 편입해 10조 원 규모 이상 복합리츠로 성장한다는 방침이다.
입지가 우수한 주유소는 개발 사업도 검토 중이다. 전기차 관련 충전소나 수리시설, 물류 등 모빌리티 서비스를 위한 ‘스페이스 플랫폼’ 공간으로 활용한다는 계획이다.
신도철 대표는 “주유 유통망의 진화 방향을 가장 잘 예상할 수 있는 SK에너지와 협력, 유통망 고도화 방향을 판단해 추진할 예정”이라며 “SK리츠와 SK에너지가 이미 TF를 구성해 컨설팅을 진행 중”이라고 설명했다.
이어 “오피스나 호텔 같은 타 용도로의 개발이 가치 극대화에 더 도움이 된다고 판단되면 매각이나 개발도 충분히 고려할 계획”이라며 “내부적으로 1차 스크리닝 결과 개발 가치가 충분한 주유소가 다수 존재하는 것으로 파악됐다”고 덧붙였다.
신 대표는 리츠 투자의 가장 큰 리스크로 향후 배당률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 요소인 금리인상을 꼽았다.
하지만 SK리츠의 임대수익이 물가상승 시 임대료도 함께 오르는 구조로 돼 있으며, 내년부터 추가 자산 편입 시 금리가 1% 중후반대인 담보사채를 발행할 수 있다는 점을 강조했다.
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| ▲ 출처=SK리츠 IR자료 |
SK리츠는 오는 23∼24일 기관투자자 수요예측을 진행하며, 30일부터 내달 1일 일반투자자 청약을 거쳐 내달 유가증권시장에 상장한다.
공모가는 5000원이며, 공모 금액은 2326억 원이다. 공모가 기준 예상 시가총액은 7750억 원이다.
공모자금은 단기차입금(브릿지론) 상환에 쓰일 계획이다.
장문준 KB증권 연구위원은 “SK그룹의 향후 성장전략에 따라서 SK리츠가 데이터센터, 신재생에너지인프라 등의 차별적 자산군 편입하며 성장해 나갈 가능성이 있다”며 “중장기 관점에서 고려해 볼 만한 투자포인트가 될 수 있다”고 말했다.
[메가경제=이석호 기자]
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